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预告登记后不动产执行探析/田少红

作者:法律资料网 时间:2024-06-16 04:30:02  浏览:8564   来源:法律资料网
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在物权法时代,不动产预告登记制度作为一项重要的物权制度,给法院民事执行工作带来了一定影响。下面笔者从司法实践者的角度,通过房产案例对预告登记后的不动产在法院执行工作中的处理进行探析。

案情:甲、乙、丙、丁四人存在以下关系,甲欠乙200万元,丙欠丁100万元,甲将自有商品房F一套转让给丙,价格为360万元,已支付首期款120万元,并已办理预告登记。甲、丙二人欠款到期均无力还债,先后被乙、丁分别诉至法院请求强制执行商品房F抵债。本案中,对商品房F可否作为被执行人甲或丙的执行标的存在不同意见。有意见认为,F不能作为甲的执行标的,因为F已办理了预告登记,但可以作为丙的执行标的。也有意见认为,F不能作为丙的执行标的,因为F仍然属于甲所有,丙并未取得所有权,相反,F可以作为甲的执行标的。

在此,笔者抛开案件的其他情节不论,仅就以预告登记后的商品房F为执行标的,被执行人分别为商品房的预告登记义务人甲和预告登记权利人丙的执行情况进行探析。

第一种情况:被执行人为商品房F的预告登记义务人甲。

由于被执行人是预告登记不动产的所有权人,对于已登记在其名下的房产,即使已办理了预告登记,也并未改变房产的权属,只是使所有权人或者使用权人的处分权受到特定限制。预告登记权利人也没有取得实际的物权,其享有的仍然是一种债权。因此,法院可以对被执行人所有的已办理了预告登记的房产进行查封,为下一步执行做准备。但是,此时,法院仍然不能对商品房F采取进行拍卖、变卖等执行措施。理由依据是物权法第二十条第一款,即“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”既然该商品房F已办理了预告登记,就必须给预告登记权利人丙在规定的期间内的选择权利,否则,物权法关于预告登记的规定就如同虚设。同时,根据物权法第二十条第二款“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效”之规定,一旦期间截止,丙未取得正式物权登记,则法院即可采取拍卖、变卖等具有实质处分性的执行措施,以实现乙的债权。当然,在丙行使预告登记权期间,法院可责令丙将剩余房款向法院支付或提存,以保障乙的债权,否则,法院可以追究丙的责任。据此,丙如完成了正式登记,则法院对该不动产终止执行。

在此注意,根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人……;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定,对于未办理登记但善意且已支付全部价款并实际占有房产的第三人所购买的被执行人的房产,人民法院不应查封,这属例外情况。

第二种情况:被执行人为商品房F的预告登记权利人丙。

预告登记权利人丙对商品房F只是拥有物权化的债权,并未实际取得物权,还不是房产的所有者,所以法院不能直接执行以预告登记权利人丙为被执行人的预告登记后的商品房F。但是,预告登记权利人对预告登记后的不动产享有被物权化的请求权,如无特殊情况,预告登记权利人即为预告登记不动产将来的所有人。因此,根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条第(三)项规定,对于“被执行人购买的……商品房预告登记的房屋”,人民法院可以预查封。虽然该规定未明确其他不动产可否预查封,但笔者认为,无论从该条还是从预告登记的法理上而言,预告登记后的不动产在预告登记权利人为被执行人时,都是可以预查封的。当不动产权属在预查封期间登记到预告登记权利人名下时,预查封登记自动转为查封登记。预查封转为正式查封后,查封期限仍从预查封之日起开始计算。之后,法院可以根据情况采取下一步执行措施。

对于预告登记因预告登记失效等原因被不动产登记机构依法撤销的情况,执行法院则应解除预查封,不得对该不动产继续强制执行。但是,在预查封期间,即使预告登记权利人丧失对本债权权利的处分,也应无权主动申请撤销预告登记。此时,应由申请执行人丁做出选择,由执行法院来具体处理。

综上所述,对于预告登记后的不动产的执行,需要根据被执行人为预告登记权利人或义务人等具体情况分别作出处理。

(作者单位:广西壮族自治区北海市银海区人民法院)
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国家税务总局关于进一步推进个人所得税全员全额扣缴申报管理工作的通知

国家税务总局


国家税务总局关于进一步推进个人所得税全员全额扣缴申报管理工作的通知


国税发〔2007〕97号


各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局,西藏、宁夏自治区国家税务局:
  为深入贯彻修订后的《中华人民共和国个人所得税法》,落实个人所得税征管“四一三”工作思路,提升个人所得税征管水平,发挥个人所得税筹集财政收入和调节收入分配的职能作用,现就进一步加强个人所得税全员全额扣缴申报管理工作的有关要求通知如下:
  一、统一思想,提高认识,充分认识加强个人所得税全员全额扣缴申报管理的重要意义
  实行全员全额扣缴申报管理,是2005年修订个人所得税法的一项重要内容,是我国个人所得税征管的方向。做好个人所得税全员全额扣缴申报管理工作,是贯彻依法治税原则,落实修订后的个人所得税法的要求,也是落实“四一三”工作思路,提升个人所得税管理水平的要求;是继续做好年所得12万元以上自行纳税申报工作的有效“抓手”,也是推进个人所得税信息化建设的内在要求。首次年所得12万元以上个人自行纳税申报的经验充分证明,做好全员全额扣缴申报管理工作,就能更好掌握自行纳税申报工作的主动权。各级税务机关要进一步统一思想,提高认识,从优化纳税服务、增强公众纳税意识、落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的高度,充分认识加强个人所得税全员全额扣缴申报管理的重要性,将全员全额扣缴申报管理工作作为个人所得税征管的重点,抓紧抓好。要切实加强领导,根据个人所得税管理系统推广应用、当地税源结构、征管条件等情况,结合不同地区、行业、高收入群体的特点,统筹安排推进全员全额扣缴申报管理工作计划,加快扩大全员全额扣缴申报覆盖面的步伐。
  二、积极推进信息化建设,为加快扩大全员全额扣缴申报覆盖面步伐创造条件
  实行全员全额扣缴申报管理,必须有信息化手段的支持,才能适应工作量大的特点,保证数据的准确性,安全快捷地处理和运用有关数据。各级税务机关要把推广应用个人所得税管理系统作为扩大全员全额扣缴申报管理覆盖面,降低采集、加工、分析、比对数据人工成本的基本手段和主要方式,实现管理系统和全员全额扣缴申报管理工作同步良性发展。各级税务机关必须按照《国家税务总局关于个人所得税管理系统推广应用工作的通知》(国税函〔2006〕1092号)的部署和要求,应用全国统一的个人所得税管理系统,当务之急是各地要尽快全面启动个人所得税管理系统的实施工作,逐步解决推广应用中遇到的困难和问题,加快实施进度,为全员全额扣缴申报管理创造必要条件。在推广应用全国统一的个人所得税管理系统过程中,全员全额扣缴申报管理要同步跟进,做到个人所得税管理系统推广应用到哪里,全员全额扣缴申报管理工作就覆盖到哪里。
  三、从扣缴义务人入手,确保全员全额扣缴申报管理质量
  扣缴义务人不仅是扣缴个人所得税的法定责任人,也是产生个人所得税扣缴申报数据的第一道环节,决定着全员全额扣缴申报管理的质量。确保全员全额扣缴申报管理的质量,必须要从扣缴义务人入手。首先,要认真落实《国家税务总局关于印发〈个人所得税全员全额扣缴申报管理暂行办法〉的通知》(国税发〔2005〕205号)规定,要求扣缴义务人切实履行个人所得税法规定的全员全额扣缴申报义务,认真学习个人所得税各项政策,熟悉全员全额扣缴申报操作程序和办法,扎扎实实做好全员全额扣缴申报各项工作。其次,要优化对扣缴义务人的服务,为其履行全员全额扣缴申报义务提供必要帮助。如及时传达解释新的个人所得税政策、工作要求,免费提供扣缴申报软件,统一数据信息的标准和口径,建立基础信息的采集、变更、纠错、维护机制等。第三,要加强对全员全额扣缴申报的评估和检查,特别是对当地高收入行业、人均扣缴额明显低于同行业水平、代扣代缴零申报户等单位,应作为评估和检查的重点,认真分析其扣缴个人所得税情况,关注其有关银行账户、往来款项、职工福利等信息,督促其及时纠正发现的问题,增强全员全额扣缴申报的准确度。第四,要加强扣缴义务人开具代扣代收凭证的管理,督促扣缴义务人在支付劳务报酬所得时,应按规定扣缴个人所得税并向纳税人开具代扣代收税款凭证;对支付工资等其他所得的,扣缴义务人应按月或按次将收入额及扣缴税款以一定形式告知每一位纳税人,年度终了后,有条件的单位或根据纳税人要求,可以通过收入(扣税)清单凭据等形式,将本单位全年向纳税人支付的收入和扣缴税款的合计数等涉税信息如实告知纳税人。
  四、充分利用自行纳税申报信息和第三方信息,强化全员全额扣缴申报管理工作
  各级税务机关要运用掌握的各种纳税信息比对全员全额扣缴申报的信息,从中发现全员全额扣缴申报的问题,藉此督促扣缴义务人改进全员全额扣缴申报工作。如税务机关要对年所得12万元以上个人自行纳税申报的信息进行整理、分析、比对,从中检验扣缴义务人履行扣缴个人所得税义务的情况;系统分析国民经济统计信息、有关部门提供的涉税信息、上市公司的公告信息、广告信息、高档住宅和汽车的购置等信息,作为评估扣缴义务人全员全额扣缴申报情况的参考信息。
  五、随着全员全额扣缴申报工作的进展,逐步扩大开具个人所得税完税证明的范围
  今年全国“两会”期间,一些代表和委员提出税务机关开具完税证明的建议和提案,广大纳税人对此呼声也很高。各级税务机关要从贯彻“聚财为国,执法为民”宗旨,优化纳税服务,维护纳税人合法权益的角度出发,积极推进开具个人所得税完税证明工作。从明年起,税务机关应向实行了全员全额扣缴申报的单位的每个纳税人开具个人所得税完税证明。各地税务机关要主动向当地政府汇报,加强与财政、邮政部门的沟通协调,每年将开具完税证明的经费支出列入税务机关部门预算,争取必要的资金、设备和技术支持,使完税证明的开具作为一项经常性的工作持续开展下去,进一步优化纳税服务,树立税务机关的良好形象。
  六、细化工作任务,落实目标责任制,推进全员全额扣缴申报管理工作
  个人所得税全员全额扣缴申报管理工作牵动面广,工作难度大,社会关注度,各级地方税务机关要高度重视,持之以恒,稳步深入推进,分阶段确定工作目标。具体要求是:2007年底前,年度扣缴个人所得税款80万元以上的单位,纳入全员全额扣缴申报管理;2008年底前,年度扣缴个人所得税款30万元以上的单位,纳入全员全额扣缴申报管理;2009年底,全面实现全员全额扣缴申报管理。有条件的地区,应加快全员全额扣缴申报管理工作的进度。各地要根据以上工作目标,细化各地区在每一工作阶段、每一纳税年度的工作目标,使此项工作每年都有所发展。各级地方税务机关要建立此项工作的考核制度,对于提前达到工作目标的单位予以表彰,对于工作重视不够、进度较慢、工作质量不高的单位给予督促和批评。国家税务总局也将不定期地对各地全员全额扣缴申报管理工作进展情况进行检查和通报。

国家税务总局 
二○○七年八月十四日

国务院办公厅关于在全国城镇集体企业、单位开展清产核资工作的通知

国务院办公厅


国务院办公厅关于在全国城镇集体企业、单位开展清产核资工作的通知
国务院办公厅



各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:
城镇集体企业、单位是社会主义公有制经济的重要组成部分。为摸清和准确掌握我国集体所有制企业、单位的资产存量、结构及效益状况,理顺其产权关系,加强集体经济的资产管理,促进集体经济的改革与发展,经国务院批准,自1996年起在全国有计划地开展城镇集体企业、单位清
产核资工作。现将有关事项通知如下:
一、全国城镇集体企业、单位清产核资工作,在国务院统一领导下,由财政部、国家经贸委、国家税务总局具体组织实施,办事机构设在财政部。集体企业、单位清产核资工作方案和具体办法由财政部、国家经贸委、国家税务总局等部门共同制定。各级人民政府要切实加强领导,有关
部门要相互配合,以保证全国城镇集体企业、单位清产核资工作的顺利进行。
二、城镇集体企业、单位清产核资的范围是:所有在工商行政管理机关登记注册的集体所有制企业(包括联合经济组织),以及以各种形式占用集体资产的单位。
三、城镇集体企业、单位清产核资工作的目的是:解决集体企业、单位的资产状况不清、帐实不符、资产闲置浪费及被侵占流失的问题,进一步明晰产权关系,为集体企业、单位建立规范的资产(资金)管理创造条件,为促进集体企业的改革与发展以及建立现代企业制度打好基础。
四、城镇集体企业、单位清产核资的主要内容是:全面清查企业资产,清理债权债务;重估集体企业、单位的主要固定资产价值;对企业有关产权进行界定,并组织产权登记;核定集体企业、单位的法人财产占用量;进行资产管理的建章建制工作等。
五、1996年全国城镇集体企业、单位清产核资的主要任务是:组织试点、探索方法、积累经验、完善制度。各地区、各部门可结合各自实际情况,选择轻工、纺织等行业的部分企业、单位或选择部分市、县,以及供销社系统和信用社系统部分所属企业、单位进行清产核资试点工作。
六、各地区、各部门开展全国城镇集体企业、单位清产核资试点工作,要统一步骤,统一政策,统一标准。各地财政、经贸委(计经委、经委)、税务等有关部门要密切配合,及时研究和解决工作中出现的问题;各级审计、监察部门要加强对清产核资工作的监督和检查,防止走过场。
七、城镇集体企业、单位清产核资工作,要按照统一的办法组织进行,对原已开展了清产核资的集体企业、单位,要按国家统一规定进行相应规范,并按统一时间进行数据衔接。城市和农村信用社系统清产核资工作由财政部、中国人民银行等部门另行组织。
八、农村集体企业或经济组织的清产核资工作,要通过清查资产,界定产权,明确资产所有权归属,加强对农村集体资产的管理。具体工作由农业部根据《国务院关于加强农村集体资产管理工作的通知》(国发〔1995〕35号)规定,会同有关部门另行组织。



1996年7月9日