邢台市商品房预售管理办法
河北省邢台市人民政府
邢 台 市 人 民 政 府 令
〔2005〕第 13 号
《邢台市商品房预售管理办法》已经2005年4月1日市政府第28次常务会议审议通过，现予公布，自2005年6月8日起施行。
市 长 姜德果
二○○五年五月八日
邢台市商品房预售管理办法
第一条 为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》等有关法律、规章规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
第三条 本市城市规划区内商品房预售必须遵守本办法。
第四条 邢台市房产管理局是商品房预售主管部门，具体负责本市城市规划区内商品房预售管理工作。
第五条 商品房预售应当符合下列条件：
（一）已交付土地使用权出让金，取得《国有土地使用权证书》；
（二）持有《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》；
（三）签订建设工程施工合同，并已确定施工进度和竣工交付日期；
（四）六层以下（含六层）的商品房项目，完成基础并施工至二层以上（含地下室）结构封顶工程，七层至十二层（含十二层）小高层建筑完成三层以上（含地下室）结构封顶工程，十三层以上高层建筑完成五层以上（含地下室）结构封顶工程；
（五）预售的商品房项目未设定他项权。
第六条 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向市预售主管部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
第七条 开发企业申请办理《商品房预售许可证》，应当提交下列证件及资料：
（一）本办法第五条规定的证件资料及证明材料；
（二）开发企业资质等级证书和营业执照；
（三）开发企业办证申请；
（四）商品房预售方案应当包括商品房位置、面积、幢号、房号统一编排方案、开工和竣工交付日期、经审核批准的总平面图和分层平面图、建筑面积分户计算书、交付使用后的物业管理事宜等项内容。
第八条 商品房预售许可依照下列程序办理：
（一）开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料。材料齐全后，预售主管部门应当当场出具受理通知书；材料不全的，应当一次性书面告知需要补充的材料；
（二）预售主管部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核；
（三）预售主管部门应组织本部门工作人员，会同开发企业人员到现场勘查，并作好现场勘查记录；
（四）开发企业的申请符合法定条件的，预售主管部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发《商品房预售许可证》。准予商品房预售许可的决定，应当予以公示，公众有权查阅。
经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，预售主管部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并发送开发企业。
商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖预售主管部门的行政许可专用印章。
第九条 开发企业可以分期或分单项（单位）工程向预售主管部门申请办理《商品房预售许可证》。开发企业按整体项目申请办证的，项目的每个单项（单位）工程均应符合本办法第五条、第七条规定方可办理整个项目的《商品房预售许可证》。
第十条 《商品房预售许可证》应当载明开发企业名称、预售商品房项目的名称、坐落位置、楼号、建筑面积、用途、许可证编号、有效期限等项内容。
《商品房预售许可证》自签发之日起生效。有效期为施工合同确定的计划工期。有效期届满预售许可证自动失效。有效期届满仍需继续预售的，开发企业可在《商品房预售许可证》届满前30日内，向预售主管部门申请办理《商品房预售许可证》延期手续，延期最长不超过一年。
第十一条 开发企业变更已批准预售的商品房项目的名称、范围、用途等事项，应持有关部门的批准文件，到预售主管部门变更《商品房预售许可证》。
第十二条 预售主管部门对新批、变更、延期以及失效的《商品房预售许可证》的商品房项目，实行公示制度。
第十三条 预售主管部门应对已核发的《商品房预售许可证》的项目进展情况进行监督检查。
第十四条 开发企业未取得《商品房预售许可证》，不得发布预售广告。
发布商品房预售广告，应当将拟发布广告的样式、内容报预售主管部门审核，预售广告内容必须合法、真实、准确，并且载明《商品房预售许可证》证号。
第十五条 开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》和《商品房预售许可证》，并向买受人书面明示下列事项：
（一）开发企业的名称、注册地址、联系电话及法定代表人；
（二）项目开发进度及竣工交付时间；
（三）商品房的坐落位置、设计环境、结构类型、户型、装修标准及公共和公用建筑面积的分摊办法；
（四）项目及其配套设施的平面示意图；
（五）预售商品房的价格及付款方式；
（六）物业管理事项。
第十六条 开发企业委托房地产中介服务机构销售商品房的，应当委托取得相应资质的房地产中介服务机构代理，与之签订书面委托合同，委托合同应当载明委托事项、范围、权限、期限和责任。
受委托机构应当向买受人明示下列事项：
（一）开发企业出具的商品房销售委托书；
（二）受委托机构的资质证书及营业执照；
（三）本办法第十五条要求明示的事项；
（四）受委托机构的地址及联系电话。
第十七条 开发企业与买受人签订商品房买卖合同时，应当使用预售主管部门提供的国家统一格式的商品房买卖合同示范文本。
第十八条 开发企业应当在商品房买卖合同签订之日起30日内到预售主管部门办理登记备案手续。
预售主管部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房买卖合同网上登记备案。
商品房买卖合同登记备案手续委托代理人办理的，代理人应当持开发企业的书面委托书。
第十九条 商品房预售可以按套（单元）计价，也可以按建筑面积、套内建筑面积或套内使用面积计价。房屋套型、面积误差的处理方式等事项按《商品房销售管理办法》的有关规定执行。
第二十条 开发企业在与买受人未解除商品房买卖合同前，不得将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
第二十一条 开发企业向买受人交付预售的商品房时，应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
第二十二条 开发企业应当在商品房交付使用之日起６０日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送预售主管部门。
第二十三条 预售的商品房交付使用之日起90日内，买受人应当依法到预售主管部门办理权属登记手续，开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件，由于开发企业的原因，买受人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和买受人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。
第二十四条 预售主管部门应当制定对商品房预售款监管的有关制度。商品房预售款在商品房项目竣工验收前，只能用于有关的工程建设，不得挪作他用。
第二十五条 开发企业违反本办法第六条第二款、第十一条规定的，未取得《商品房预售许可证》或未办理《商品房预售许可证》变更手续擅自预售商品房的，由预售主管部门责令停止预售，没收违法所得，并可处以已收取预售款1%以下的罚款。
第二十六条 开发企业有下列行为之一的，由预售主管部门处以警告，责令限期改正，并可处以一万元以上三万元以下罚款。
（一）未按规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》。
（二）委托没有资质的房地产中介服务机构代理预售商品房的。
第二十七条 违反本办法第十七条、第二十一条规定，由预售主管部门予以警告，责令限期改正。
第二十八条 违反本办法第二十、二十二条规定，由预售主管部门给予警告、责令限期改正，并处以二万元以上三万元以下罚款。
第二十九条 开发企业违反本办法第二十四条规定，由预售主管部门责令限期改正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。
第三十条 开发企业隐瞒有关情况，提供虚假材料或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由预售主管部门责令停止预售，撤销商品房预售许可证，并处三万元罚款。
第三十一条 开发企业对预售主管部门作出的行政处罚决定不服的，可自接到行政处罚决定书之日起60日内，向同级人民政府或上一级主管部门申请行政复议，也可直接向人民法院提起诉讼。
第三十二条 预售主管部门和其他有关管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的，依法追究行政责任，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十三条 本办法自2005年6月8日起施行。
民事调解中的几个误区
作者：王小卫（辽河油田法院）
一、自愿原则与“应当先行调解”
我国现行民事诉讼法第85条规定：“人民法院审理民事案件，根据当事人自愿的原则，在事实清楚的基础上，分清是非，进行调解。”第88条规定：“调解达成协议，必须双方自愿，不得强迫。调解协议的内容不得违反法律规定。”这就是民事诉讼调解中所要遵循的自愿原则。虽然在实践中对自愿原则的贯彻很不彻底，但该原则所蕴含的以当事人的合意作为调解制度的本质属性及正当化的基础，使该原则成为调解制度的核心原则。最高人民法院于2004年9月16日公布的《关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》（以下简称《调解规则》）细化了自愿原则，明确规定了当事人有决定是否调解的自愿，有决定调解开始时机的自愿，有选择调解方式的自愿，有是否达成调解协议的自愿，有决定调解书生效方式的自愿，等等。相对于民事诉讼法，该规定有了较大的突破，但仍不足以保证自愿原则真实、彻底的贯彻和实现。
1，民事调解总是建立在一方或双方当事人对其诉讼权利和实体利益的全部或部分放弃的基础之上。没有当事人对其权利和利益的放弃就不存在民事调解成功的可能。而在诉讼过程中，当事人对其诉讼权利和实体利益的放弃，必定会产生相应的具有强制性约束力的法律效果。而放弃诉讼权利和实体利益的当事人对其放弃行为的法律后果是否清楚明了，就对当事人在民事调解中“自愿”的真实性打上了疑问。虽然《调解规则》里罗列了不少表现当事人在民事调解中“自愿”的形式，但并不能保证当事人在不知法律后果的情况下放弃诉讼权利和实体利益的“自愿”是当事人真实的意思表示。如果忽略自愿的真实性这一问题，就等于是放任在形式上表现为自愿，而在实质上存在不自愿情形的发生。自愿的真实性建立在对当事人自愿接受约束其诉权和放弃其实体利益的法律后果的明知上。如果当事人对其“自愿”约束诉讼权利放弃实体利益的法律后果并不清楚，则在此情形下所谓的“自愿”是虚假的不真实的，不是法律所应认可的自愿。由此达成的调解协议是不公正的。但由于民事案件中当事人双方利益的对立性，其相互之间提示对方行为的法律后果缺乏动力。而作为调解主导者的法院则有保障当事人自愿真实的责任和义务，应当在当事人放弃自身权利和利益或增加自身负担时告知其这一行为可能的法律后果，然后征询当事人是否仍坚持放弃权利和增加负担的行为。若其仍坚持则可认定当事人对这一调解行为的自愿是真实的。
2，有人认为2003年7月最高人民法院通过的《关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》（下简称《简易程序规定》）第14条有关“应当先行调解”案件的规定，体现了法院强制调解的精神，破坏了调解的自愿原则，这其实是对自愿原则的曲解。民事调解中的“调解”一词的内涵包括两个层次的内容：[1]《调解规则》中体现的随时调解精神，使当事人在民事诉讼中具有选择不同类型诉讼程序的权利。在当事人没有主动提出调解时做当事人同意调解的工作，使双方当事人明确表态自愿同意或不同意在法院的主持下进行调解活动。即对当事人选择不同诉讼程序（开庭审理或进行调解）的认知的调解。[2]在双方当事人自愿同意调解后做调解工作。故，动员当事人同意进行调解也应属于法院调解工作的范畴。在当事人未主动要求调解时，法院就不能主动进行调解，显然是对人民法院调解内涵的一种错误理解。调解的启动和进行一样都应属于法院进行民事调解的范围。对调解的启动、进行完全可由法院掌握和主导，但对最终的调解结果则必须由当事人自愿达成合意才不违背调解的自愿原则。换句话说就是当事人对民事案件的调解自始至终具有否决权，随时可以对法院的调解工作和进程说“不”。但是这种绝对的体现自愿原则的否决权并不具有禁止法院进行调解努力的功能。同时，否决是对调解内容的否决，没有内容就缺少行使否决权的前提和基础，即先有调解的启动、过程和内容然后才有否决权的行使。所以可以说《简易程序规定》第14条规定的法院“应当调解”的强制性规定并不与调解的自愿原则相悖。法院主动调解并不违反调解的自愿原则。“应当调解”实质是对“调解”内涵的补充、扩展和完善。
二、查清事实、分清是非与“和稀泥”
1，民事诉讼法规定“在事实清楚的基础上，分清是非，进行调解。”而事实上，在查清事实、分清是非的基础上进行民事调解，并不具备民事调解的价值取向。对事实已经被查清、是非已经被分清的案件进行调解在一方为单纯的权利享有者而另一方为单一的义务承担者时，是对权利享有者的合法权利利用司法权威强制剥夺的行为，同时也是对义务或责任承担者应当承当义务或责任的一种司法放纵。即在这种情况下进行调解，是损害了权利者的权利而消减了责任者的责任。这明显地违反了司法公正的价值取向。其本质特征在于拥有权利享有期待利益的当事人部分地放弃自己的合法权利，以保证对民事责任和义务承担者所应承担的责任和义务的削减，即以损害合法权利和期待利益为条件而去保护依法不应予以保护的责任和义务的承担。这种解决方式违背了权利是受国家强制力保护的利益的本质。此时调解的结果虽然使争议得以解决，但付出的代价却是牺牲当事人的合法权利，这违背了法制的一般要求。故对已经查清事实分清是非的权利义务单一的民事案件，法院不应积极主动的进行调解，而应及时判决，以保护权利者的权利最大限度的实现和义务承担者的义务最大限度的履行。当然在权利者主动放弃权利要求调解时例外。
2，对事实清楚是非分明的案件进行民事调解，实质上是以法院或法官的讼利益取代了当事人的诉讼利益，是本末倒置之举。不可否认，人民法院在民事案件的审理中积极开展调解工作，具有自身利益的考虑。比如经济节约，避免上诉，完成管理目标，获得经济奖励等。对一名法官而言，民事案件的调解结案较之判决结案具有更大的个人利益。调解结案的案件几乎可以避免一切对法官个人利益不利的内部管理规则。而判决结案的案件则对法官的个人利益随时随处都存在着威胁。所以在法官本人的个人利益和当事人的利益之间，法官通常在法律许可的范围内积极促进和采取保全个人利益的途径或方式来解决民事案件，而并不顾及当事人的利益。另外，一般情况下法官在民事案件中的个人利益的价值明显要小于当事人的诉讼价值。比如在一起承包合同案件中，被告拖欠原告承包款30万，事实清楚责任明确，法官为了提高调解率而做工作让原告接受被告支付25万元的协议。而法官提高调解率的个人利益在于完成法院内部管理所确定的一定的调解率可得数千元的经济奖励。以法官个人数千元，甚至是数千元的几十分之一的经济利益而剥夺当事人几万元的诉讼期待利益，明显是不合理的。
3，“和稀泥”在民事调解中具有正当性。自愿原则将法院对民事案件调解的实质限制在对当事人诉讼和解的促成上。即法院对民事案件的调解只是促成了当事人之间的诉讼和解，故和稀泥之说其实并不真正存在。所谓的“和稀泥”之说，只是单纯的强调了法院对民事案件调解过程的主导，而忽视了当事人对民事案件最终调解结果的决定性作用。当事人对最终调解协议的认可，必然是建立在对自己对案件事实的认定和责任划分的评判基础上的。所以对当事人而言，不管调解的形式、结果如何，都不存在所谓“和稀泥”的情况。因为当事人所能接受的调解结果是以其认可的事实和责任为基础的。对于当事人双方认可的事实和责任，在不违反法律规定或侵犯第三者利益的情况下，法院又有什么权利拒绝认定呢？而建立在当事人双方和法院均认可的事实和责任基础之上的调解结果又怎能说是“和稀泥”呢？所谓的“和稀泥”的调解方式的正当性还体现在：[1]事实清楚责任明确权利义务单一的案件不具有调解的价值取向（前文已有论述）。而重大复杂，事实难以查清，责任难以区分，权利义务交错的案件才具有调解的价值取向。对重大复杂的案件无须查清事实区分责任，即可通过调解工作化解矛盾解决纠纷，从而免去当事人诉讼之累，减轻法院分析判断之难，属双赢结果。不是当事人之间的双赢，而是当事人和法院之间的双赢。[2]对事实没有查清责任尚未区分的案件进行调解，并不意味着调解工作缺乏事实和责任认定的基础。只不过是把民事审判中法官对民事案件事实的认定与责任的区分在调解中转化到当事人身上而已（真正体现调解的自愿原则）。而当事人是民事案件纠纷发生时的亲历者，可以说他对案件事实的认定和责任义务的区分较之于法官依据证据所认定的法律事实更接近于案件的客观事实。所以说调解只要能保证当事人真正的自愿，即能在较为客观的事实基础上进行。而非“和稀泥”论者所想当然的缺乏事实基础。[3]从事实和结果的关系来看，在民事诉讼中事实决定结果，即有什么样的事实将产生相应的结果。法院经开庭审理认定的事实导致判决结果的形成，而调解中，当事人对事实的自我认定，则产生调解的结果是理所当然的。当事人在民事调解中能产生合意达成一致，则意味着当事人双方各自对案件事实的自我认识是相当接近或基本达成一致的，否则就没有事实认定上的一致和表现在结果上的合意的存在。换句话说，就是当事人之间达成的调解协议是建立在其共同基本认可的事实基础之上的。而对于当事人互相认可的事实，法院在诉讼程序中予以认定，则是有法可依的。
三、民事调解与目标管理
1，目标管理的概念源于美国管理专家杜拉克于1954年出版的《管理的实践》一书。其精髓是让企业的管理人员和工人亲自参加工作目标的制订，在工作中实行“自我控制”，并努力完成工作目标的一种管理制度。目标管理应用最为广泛的是在企业管理领域，它要求管理者对实现目标的手段要有相应的控制权力，并不宜过份强调定量指标而忽视定性的内容，并要根据多变的环境及时调整目标。而民事调解则需要由当事人及其诉讼代理人参加，调解的进行需要得到当事人的同意，调解的成功与否依赖于双方当事人意志的同一，法官仅对调解的启动、进行和结果起一定的引导作用，并不具有对调解结果的控制能力，故，目标绩效管理并不适合法院对法官民事调解工作的管理。
2，将民事调解率纳入目标管理的范畴，实质是强化了法官个人利益对民事调解的干预。因为调解比判决更符合法官的切身利益。民事诉讼中的调解者即法官，在对具体纠纷的解决持有自己的利益时，往往可以看到他为了使当事人达成调解的合意而施加种种压力的情况。使法官在引导调解并促成调解成功的努力中蒙上过于浓重的个人的功利色彩。
3，调解被部分当事人所利用，成为其达到不法目的的手段和帮凶。在法院将调解率纳入目标管理的范畴时，内部管理对法官调解率的要求通常会被当事人利用，进行恶意调解。部分当事人抓住法官急于通过调解结案以提高调解率，从而达到目标管理对调解率要求的心理，借助法官的调解达到拖延诉讼时间、减轻责任、逃避义务的目的。如在一起雇佣合同纠纷案件中，被告包工头对拖欠某农民工工资的事实和数额毫无异议，只以暂无力偿还为由积极鼓动主审法官进行调解，要求原告答应其延期还款和减少数额的要求。原告在法官的努力工作下，并为了能尽早得到被告所许诺的工资，无奈接受了被告的条件，在法官的主持下与被告达成了调解协议。而在调解协议约定的还款时间被告并未按期付款，待原告申请强制执行时，被告已经不知所踪。由此可见，纳入目标管理体系的民事调解，极大地损害了当事人诉讼权利的行使和预期利益的获得，不具有可行性。
