四川省农村集体资产管理办法
四川省人民政府
四川省农村集体资产管理办法
四川省人民政府
四川省人民政府令第153号
（2001年7月4日四川省人民政府第61次常务会议通过）
第一章 总则
第一条 为了加强农村集体资产的管理，维护农村集体资产所有者、经营者的合法权益，根据国家有关规定，结合四川实际，制定本办法。
第二条 本办法所称农村集体经济组织，是指村、社（组）全体农民以生产资料集体所有制形式设立的独立核算的组织。
本办法所称农村集体资产，是指农村集体经济组织全体农民共同所有的资产。
第三条 本省行政区域内农村集体资产的经营管理，适用本办法。法律、法规另有规定的，从其规定。
农村集体经济组织以农村集体资产投资举办或参股的企业等经济实体，以及依照协议享有农村集体资产经营权的其他单位和个人，其经营管理适用有关的法律、法规和规章。
第四条 农村集体经济组织负责经营管理农村集体资产，并通过其全体成员会议或成员代表会议行使经营管理权。
农村集体经济组织可设立专门的组织具体经营管理农村集体资产，也可委托有关机构具体经营管理农村集体资产。
第五条 县级以上农业行政部门负责组织实施本办法，依照本办法对本行政区域内农村集体经济组织经营管理农村集体资产进行指导与监督；所属的农村合作经济经营管理机构负责具体工作。
水利、林业等有关部门按照职责分工，依照有关法律、法规，做好相关农村集体资产管理工作的指导与监督。
第二章 农村集体资产的确权
第六条 农村集体资产包括：
（一）依法属农村集体经济组织所有的自然资源，包括土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等；
（二）依法属农村集体经济组织所有的现金、存款及有价证券等；
（三）农村集体经济组织以资金、劳务投入形成的资产及其收益；
（四）依法属农村集体经济组织所有的专利、商标、商誉等无形资产；
（五）依法属农村集体经济组织所有的其他资产。
第七条 农村集体经济组织对农村集体资产依法享有占有权、使用权、收益权和处分权，任何单位和个人不得非法干涉。
严禁非法侵占、哄抢、平调、挪用、私分、损坏或变卖农村集体资产。
第八条 农村集体资产所有权、使用权依照国家有关规定登记确权以后，农村集体经济组织应报乡（镇）农村经营管理机构登记备案。
第九条 农村集体资产所有权、使用权有争议的，由当事人协商解决，也可依法申请有关行政机关裁决或向人民法院起诉。
第三章 农村集体资产的经营与管理
第十条 涉及农村集体资产的下列事项，农村集体经济组织必须召开全体成员会议或成员代表会议，并获得过半数通过：
（一）年度财务预算、决算及年终收益分配方案；
（二）重要农村集体资产招标、发包、出租、转让；
（三）确定或改变重大投资项目，购置或处置重要农村集体资产；
（四）较大金额的借贷，固定资产的借用，对外捐赠，或将农村集体资产用于担保；
（五）农村集体资产经营目标（包括折旧、保值、增值指标）的确定。
需要对农村集体资产的价值进行评估的，应依法委托具有合法评估资格的机构评估。
第十一条 农村集体经济组织可以采取招标、发包、出租、入股等形式经营农村集体资产。
采取招标、发包、出租等形式经营农村集体资产的，除依法应向农村集体经济组织全体成员发包的以外，其他的农村集体资产均可向农村集体经济组织以外的成员招标、发包、出租，但同等条件下本农村集体经济组织成员享有优先权。
农村集体经济组织成员之间变更土地承包协议的，须经本农村集体经济组织审查同意，并报乡（镇）农村经营管理机构备案。
第十二条 经营农村集体资产应依法签订合同。
禁止采取欺诈、胁迫、恶意串通方式进行招标、发包、出租、入股、转让、借贷、借用、捐赠等。
第十三条 依法经营农村集体资产的单位和个人享有合同约定的经营权和收益权，负有管理、保护和合理经营农村集体资产的义务。
第十四条 农村集体经济组织应按国家有关规定建立、健全财务制度。
农村集体经济组织进行年终收益分配时，应结算全年收支，清理债权债务，并按全体成员会议或成员代表会议通过的决议、决定和国家有关规定进行提留和分配。
第四章 农村集体资产的监督
第十五条 农村集体经济组织应当建立农村集体资产民主监督小组。
农村集体资产民主监督小组成员由农村集体经济组织全体成员会议或成员代表会议选举产生。农村集体经济组织的负责人、财会人员及其直系亲属，不得担任农村集体资产民主监督小组成员。
第十六条 农村集体资产民主监督小组的主要职责：
（一）监督检查农村集体经济组织全体成员会议或成员代表会议通过的有关农村集体资产经营管理决议、决定的执行情况；
（二）监督检查农村集体经济组织的财务情况；
（三）监督检查有关农村集体资产经营行为及合同的签订与履行情况；
（四）听取并反映有关农村集体资产经营管理的意见或建议。
第十七条 农村集体经济组织每季度应公布一次财务收支及农村集体资产权属变动情况，重大事项随时公布，接受群众监督。
第十八条 农村集体经济组织成员有权对农村集体资产的经营管理提出询问，有关负责人应当答复；也可以直接向乡（镇）农村经营管理机构反映。
第十九条 农村集体经济组织财会人员的任用，须经乡（镇）农村经营管理机构考核批准，并报县级农业行政部门备案。
第二十条 农村集体资产权属变动的，农村集体经济组织应及时报乡（镇）农村经营管理机构登记备案。
农村集体经济组织应定期向乡（镇）农村经营管理机构报送农村集体资产统计报表，接受审计与监督。
农村集体经济组织的负责人和财会人员离任时，应接受乡（镇）农村经营管理机构的离任审计。
第二十一条 对违反本办法规定的行为，任何单位和个人均有权向县级以上农业行政部门举报。
第五章 法律责任
第二十二条 农村集体经济组织有下列情形之一的，由县级以上农业行政部门予以警告，责令改正：
（一）对本办法第十条规定的事项作出决定，未经农村集体经济组织全体成员会议或成员代表会议讨论并获得过半数通过的；
（二）对土地等农村集体资产的经营，采取欺诈、胁迫、恶意串通等方式进行招标、发包、入股、转让、捐赠或其他行为的；
（三）进行年终收益分配时，未按全体成员会议或成员代表会议通过的决议、决定和国家有关规定进行提留和分配的；
（四）不公布或不及时公布财务收支及资产权属变动情况的；资产统计报表及资产变动情况不报送乡（镇）农村经营管理机构备案的；
（五）财会人员的任用，未经乡（镇）农村经营管理机构考核批准的。
违反上款第（一）、（二）、（三）项规定的，可对直接负责的主管人员和其他责任人员处1000元以下罚款；违反上款第（四）、（五）项规定的，可对直接负责的主管人员和其他责任人员处200元以下罚款。
第二十三条 各级农业行政部门、农村合作经济经营管理机构及乡（镇）农村经营管理机构有关人员在对农村集体资产经营管理的指导、监督工作中滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守、谋取私利的，应依法给予行政处分。
第二十四条 违反本办法有关规定造成经济损失的，应依法赔偿；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第二十五条 当事人对行政处罚不服的，可依法申请行政复议或向人民法院起诉。逾期不申请行政复议，也不向人民法院起诉，又不履行行政处罚决定的，由作出行政处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第六章 附则
第二十六条 乡（镇）农村集体资产的经营管理，参照本办法执行。
第二十七条 本办法自发布之日起施行。
2001年7月30日
方某优先购买权能否得到法院的支持？
左志平
一、案情简介
倪某是个体业主，在宣城市环城东路19号有属于自己所有的6-7号门面房两间及202室住房一套。2004年4月22日，倪某将两间面目房出租给方某，双方签订了一份租房协议，约定租期三年，月租金2200元，租赁期满倪某出租和出售在同等条件下方某优先。租赁协议签订后，双方各自履行了合同的义务，倪某提供租赁物给方某使用，方某支付倪某三年的租金。2004年8月初，倪某因养猪场缺乏资金，遂出售已出租给方某的门面房及住房，并在农贸市场张贴售房广告。李某、安某看到广告后，即与倪某取得联系，双方协商房屋买卖事宜。2004年8月17日双方达成房屋买卖协议，倪某将环城东路19号的6-7号门面房两间及202室住房一套买给李某、安某，价款为685000元。李某、安某当日预付定金50000元给倪某。次日，双方有签订一份补充协议，约定到房屋产权部门进行房屋交易时所签订的协议是为办证用。随后，倪某与李某、安某到宣城市房地产产权交易部门，又签订二份协议，约定门面房价格为32万元，住房为7万元，将该二份协议提交给产权交易中心。房地产交易部门于当日进行房屋价值评估，市场价为415000元。李某、安某并支付倪某房款408000元。2004年9月10日李某、安某领取了购买房屋的产权证书。方某获知后，即向倪某主张优先购买权，双方产生纠纷。方某向法院起诉，要求确认享有优先购买权，确认倪某与李某、安某之间的房屋买卖无效，要求在同等条件下购买租赁的房屋。
二、存在的分歧
在审理该案中，存在两中处理意见，第一种意见是驳回方某的诉讼请求。理由是，方某是享有优先购买权，虽然倪某没有在出售房屋时没有通知方某，但倪某在公开出售房屋的过程中，方某应当知道倪某售房行为，方某应当行使优先权，要求倪某在同等条件下购买租赁的房屋，而方某没有行使优先购买权，却在倪某与李某、安某产权变更后来主张权利，显然违背了诚实信用原则，损害交易安全，方某的行为应当视为对优先购买权的放弃，方某的请求不能支持。第二种意见是应当支持方某的诉讼请求。理由是，方某享有优先购买权，作为出租人倪某在出售房屋时，应当提前通知方某，告知方某优先购买的权利，而倪某没有履行法定的通知义务，损害了方某优先权。即使方某知道倪某出售房屋的行为，方某在合理的期限行使优先权也是正当的。倪某与李某、安某之间的房屋买卖过程时间仅仅只有一个多月，根据《中华人民共和国合同法》、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干意见的规定》，方某在倪某与李某安某交易后主张优先权，是对自己权利的维护，方某请求有事实和法律依据，应当获得法院的支持。
三、笔者的观点
笔者同意第二种处理意见，但理由不尽相同。笔者将从优先购买权的性质和权利行使期限来探讨。
一、优先购买权的性质。所谓优先购买权，是指财产所有人处分财产时，依法享有优先购买的当事人，在同等条件下享有优先于他人购买的权利。房屋优先购买权是期待权，是在房屋出卖以前，权利人不能向房屋所有人主张任何权利，该权利能否行使、何时才能行使是不确定的。法律赋予房屋承租人享有优先购买权，只是使其取得了某种期待的利益，即期待将来在房屋出售时可以享受的利益。因此，房屋期待权属于物权的期待权。房屋优先购买权是法定民事权利，是由法律直接创设而能够对抗第三人的民事权利相对于出租人来说，承租人的优先购买权其实是对他的所有权行使的一种限制。承租人只要在同等条件下行使优先权，出租人不得将房屋卖给第三人。
二、出租人通知义务的违反。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）第118条的规定：“出租人出卖房屋，应提前三个月通知承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”根据这两个法律的规定，承租人的优先购买权行使期限确定为出售之前的三个月或合理期限内。出租人应当通知承租人自己的出售意图，且出租人通知承租人是法定的义务，出租人应当将租赁的房屋拟出售的价款、出售的形式告知承租人，让承租人在合理的期限内决定是否行使优先权。否则，出租人出售房屋的行为剥夺了承租人具有物权性质的优先购买权，致使承租人没有机会行使权利来对抗出租人与第三人的买卖行为。出租人的行为侵害承租人法定的权利，承租人在知道权利被侵害后行使权利，并没有损害交易安全，也不违反诚实信用原则。
三、本案中，方某作为承租人享有租赁房屋出售的优先购买权，倪某在出售房屋时应当按照法律的规定通知方某，告知方某其租赁的房屋将要出售，以及出售的拟定价格和方式，是否参与购买等内容，让方某知道是否购买的法律后果。然而，倪某出售房屋没有履行通知义务，尽管倪某张贴广告公开出售，倪某的行为剥夺了方的优先权。方某要求确认自己享有优先购买权，并确认倪某与李某、安某的房屋买卖行为无效的请求有事实和法律依据，应当获得法律的支持。
二00五年十一月十六日
