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河北省邢台市人民政府


邢台市城镇经济适用住房建设管理办法


邢政[1995]25号 1995年11月13日


　　第一条 为了建立以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用住房供应体系，加快经济适用住房建设，加强经济适用住房管理，逐步提高城镇职工、居民的住房水平。根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》、建设部等3个部门颁发的《城镇经济适用住房建设管理办法》及《邢台市深化城镇住房制度改革总体方案》的规定，制定本办法。
　　第二条 经济适用住房是按照统一标准建设的、专项用于解决城镇中低收入家庭的、具有社会保障性质的普通住房，供应范围为参加房改的单位的职工。中低收入家庭是指家庭年收入的5倍不能按市场价购买一套65平方米住房的。
　　第三条 市、县（区）住房委员会负责管辖区范围内经济适用住房的建设和管理。市、县（市）住房委员会办公室负责具体的计划编制、购房资格审定、落实方案等管理工作。经济适用住房年度建设计划报同级政府批准后实施。市、县（市）要成立经济适用住房发展中心，专门负责经济适用住房的开发、建设、出售、出租等管理工作。经济适用住房发展中心隶属同级住房委员会办公室。
　　第四条 经济适用住房建设与管理要实行统一规划、统一标准、统一建设、统一出售、经济适宜、政策扶挂、定向销售、限量供应、解困优先的原则。
　　第五条 经济适用住房建设标准、使用功能要基本满足人们生活的需要，并随着经济发展和职工收入水平的提高而提高。目前，建筑面积标准控制在：45-50平方米；65-75平方米；85-90平方米。以45-50平方米或65-75平方米住房为主。
　　第六条 经济适用住房以成本价向城镇中低收入家庭出售。成本价格由征地及拆迁空补偿安置费、堪察言观色设计及前期工程费、住宅建设及设备安装工程费、住宅小区基础设施建设费和非营业性公用配套建设费、管理费（按前四项费用之和的1.5%计算）、贷款利息、应缴税金7项因素构成。
　　第七条 对建设经济适用住房给予扶持：（一）建设用地采用行政划拨方式供应；（二）免征下列税：征地旧城改造费、新菜田开发基金、征地教育附加费、市下公共设施配套费、城市综合开发配套费、供水增容费、粉煤灰综合利用费和建筑节能专项费、新墙体材料开发基金、消防集资费、人防结建费、统一费率差。（三）减速半征收土地开发管理费、房地产交易管理费、城市综合开发管理费；（四）固定资产投资方向调节税个人集资部分按零税率计征；（五）文物勘探只摊工本费；（六）其他费用从低征收。
　　第八条 建经济住房的周转资金由以下渠道筹集：（一）房改归集的资金、政策性银行贷款；（二）购房预付款；（三）其他方面筹集的资金。
　　第九条 建设经济适用住房，引入市场机制，通过招投标优选施工队伍，并尽可能选用新材料、新技术、，努力降低工程成本，缩短工期，确保工程质量。
　　第十条 经济适用住房的供应指标由集房委员会办公室按系统（部门）或单位进行分配，由经济适用住房发展中心对个人或单位进行出售。
　　第十一条 职工个人购买经济适用住房，应持盖有所在单位印章和单位房改负责人签字的购房申请表及市、县（市）住房委员会办公室签发的购房许可证，到经济适用住房发展中心签订购房合同。职工购房的资格由职工所在单位审查，由单位报市、县（市）住房委员会办公室认定存档。
　　第十二条 经济适用住房实行限量供应，3口人以下的家庭可认购一套45-50平方米或65-75平方米住房，4口人以上的家庭（违反计划生育的除外）可以认购一套85-90平方米住房。每对夫妇终生只能购买一次经济适用住房。
　　第十三条 在深化住房制度改革方案运行初期，经济适用住房对单位的分配数量，原则上按单位和职工住房困难程度，有顺序有计划的进行。住房困难户是指无房户、人均居住面积6平方米以下的拥挤户、三代同室及12岁以上异性子女同室或与父母同住不便户。同等条件下，优先供应市场以上劳模、离退休职工和教师。届时由住房委员会办公室公布分配方案。
　　第十四条 职工购买经济适用住房，应在签定购买房合同时，预交50%的房价款，余额待交付使用时一次结清。在签定购房合同时，能一次性付清房价款的，50%的房价款按银行一上期存款利率计息偿还给个人。
　　第十五条 职工购买经济适用住房，可向住房资金管理中心申请提取个人及直系亲属名下的住房公积金，仍有困难的，可按有关规定申请购房贷款。
　　第十六条 有条件的单位可对职工购买经济适用住房，予以资助，职工个人支付的购房款不得低于售房标准价。
　　第十七条 经济适用住房的销售须使用财政部门统一印制的发票。
　　第十八条 职工购买经济适用住房，在获得住房的3个月内，应持购房合同及经济适用住房发展中心的付款结算单据，到房产管理部门办理房产过户和产权转移登记手续，尔后到土地管理部门办理相应的土地使用权变更登记手续。房产管理部门和土地管理部门应在房屋所有权证和土地使用权证上加盖“经济适用住房”印记。房产管理部门还须在房屋所有权证上注明产权共有人及各处原产权份额，产权比例按标准价占成本价的比重测定。标准价按房改部门公布的当年标准价确定。
　　第十九条 职工以成本价购买的经济适用住房产权归个人所有，一般住用5年后，经市、县（市）住房委员会办公室批准，可依法进入市场，售房收入在补交土地出让金和有关税费后归个人所有。职工以标准价购习的经济实用住房个人拥有部分产权（即占有权、使用权、有限的收益权和处分权），可以继承，一般住用5年后，经市、县（市）住房委员会办公室批准，方可依法进入市场，在同等条件下，原资助单位有优先购买、租用权，售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。
　　第二十条 职工以成本价或标准价购买的经济适用住房依法进入市场补交的土地使用权出让金由土地管理部门代收，土地收益及有关税费，由房产管理部门代收，并全额上交市、县（市）财政，纳入市、县（市）级住房基金，专项用于住房建设。
　　第二十一条 经济适用住房的售价由市、县（市）住房委员会办公室和物价部门按建设成本逐年测年测定，报同级政府批准执行。
　　第二十二条 本办法由市住房委员会办公室负责解释。
　　第二十三条 各县（市）可依据本办法制定实施细则。
　　第二十四条 本办法自公布之日起施行。

　　善意取得，又称即时取得，是指无权处分他人动产的占有人在不法将其占有的他人动产让与第三人后, 如果受让人在取得该动产时是出于善意, 则取得该动产的所有权，原动产所有人不得要求受让人返还的法律制度。为建立善意取得制度的需要，各国民法上往往将物区分为占有委托物和占有脱离物。赃物属于占有脱离物，此外占有脱离物还包括遗失物、漂流物、埋藏物、隐藏物等，其共同点在于物之所有人非基于真权利人的意思而丧失占有的物。为保护真权利人利益，通常不能适用善意取得，但也有一些国家做出了不同的规定。

　　一、不同国家关于赃物善意取得的立法规定

　　（一）赃物完全不适用善意取得制度

　　这种立法例以《俄罗斯联邦民法典》规定为代表，它规定善意占有赃物之人不能取得物之所有权，且在物之所有人请求返还时应无偿返还该物，即赃物绝对不适用善意取得。法律为保护所有权，特别规定了物之所有人对赃物的善意占有人享有绝对的返还请求权，体现了所有权的神圣不可侵犯性，但却忽略了对善意占有人现实占有利益的保护，这不利于保护交易安全，因而缺乏合理性。

　　（二）赃物有限适用善意取得制度

　　此种立法例为当今多数国家所采用，如法国、德国等。赃物原则上不适用善意取得，但符合法定条件的除外。《法国民法典》第2279条规定“占有物如系遗失物或盗窃物时，其遗失人或被害人自遗失或被盗之日起三年内，得向占有人请求回复其物，但占有人可向取得该物之人行使求偿的权利。”第2280条规定“现实占有人如其所占有的盗窃物或遗失物系由市场、公卖或贩卖同类商品的商人处买得者，其所有人仅在偿还占有人所支付的价金时，始得请求回复其物。”《瑞士民法典》、《日本民法典》也做出了类似的规定。从这些国家的立法规定可以看出，赃物原则上不适用善意取得，物之所有人得向现实占有人请求回复其物权。但法律又没绝对化的长期保护原所有人的回复请求权，而是对其行使给予了一定年限的限制。这种立法例在不放弃对财产所有权这一“静”的安全的保护的同时，又加强了对交易安全这一“动”的安全的保护，平衡了赃物原主和善意买受人的利益冲突，因此是比较合理的做法。

　　（三）赃物完全适用善意取得制度

　　《美国统一商法典》的规定是一个代表，该法典第2403条规定“具有可撤销的所有权的人向按价购货的善意第三人转让所有权，所购货物是以买卖交易的形式交付时，购货人有权取得其所有权。”可见，只要购货人是善意买受，即使出卖方的货物是赃物，购货人也可取得物之所有权，即赃物也绝对适用善意取得。这种立法规定的出现符合美国经济迅速发展的时代背景，因为它最大限度的保护了交易安全和交易者的利益，维护了正常的商品交换，稳定了社会经济流转秩序，但是这种立法模式过于注重对交易安全和便捷的保护，以牺牲财产所有权人的利益为代价来成全善意交易者的利益。简言之，对赃物完全适用善意取得保护了债权却忽视了物权，从一个极端走向另一个极端，这也是不合理的。

　　二、我国赃物的善意取得问题

　　（一）我国的立法规定及学界通说

　　我国法律对于赃物是否适用善意取得无明确规定，但在一些法规中有所涉及，如《关于没收和处理赃款赃物若干暂行规定》中“对买主确实不知道是赃物，而又找到了失主的，应该由罪犯按卖价将原物赎回，退还失主或者按价赔偿损失。”再如《关于依法查处盗窃、抢劫机动车案件的规定》中“对不明知是赃车而购买的，结案后予以退还失主。”

　　我国学界通说认为，赃物原则上不适用善意取得，以保护物之所有人的所有权。但基于交易安全和信用的考虑，又对此做出了一些例外规定，如果赃物是从公开市场上买得、或经拍卖买得、或是从经营同类商品的商人处买得，物之现实占有人可以善意取得物之所有权。

　　（二）学界相关立法建议

　　为了维护社会经济发展和秩序稳定，我国可以参考德、法、日等国家的立法，通过司法解释对赃物限制性适用善意取得作出明确规定，学术界对此提出了很多立法建议，个人认为有很多建议值得我们深思：

　　1、适当扩大赃物适用善意取得的范围。赃物适用善意取得的范围不应仅局限于机动车类盗赃物、票据和诈骗犯罪的赃物，还应适用于其他动产和不动产；在某些特殊条件下，在赃物上设置的担保物权是可以适用善意取得。但是，法律规定所禁止的流通物、限制流通物和专营专卖物品不得适用善意取得。

　　2、作为赃物的货币和无记名证券绝对适用善意取得。货币属于动产但又不同于其他动产，其具有高度替代性和消费性的。它的所有权和占有权合二为一，占有货币的人就是货币的所有人。对于无记名证券而言，根据我国《公司法》规定，无记名证券交付给受让人后即发生转让的效力，无论该证券代表的是债权、物权、还是股权，故其适用善意取得。

　　3、设定原权利人回复请求权的时效。善意取得是为了保护社会秩序和交易安全而在法定场合下以牺牲所有权“静”的安全为代价的一种制度，因此需要对原所有人的追及效力作出限制。根据《物权法》规定，原权利人向受让人追回遗失物，期限自知道或者应当知道受让人之日起2年。赃物与遗失物是不同类别的占有脱离物。赃物非经原权利人意思而脱离原权利人的占有是犯罪行为所导致的，因此原权利人对赃物的回复请求权的期限应长于遗失物。

　　4、对于通过拍卖、公共市场或出卖同类物品的商人处以合理价格购买赃物的善意第三人，基于公平原则，建立有偿回复制度。在这种情况之下，原权利人需向善意第三人支付对价，才能追回标的物。

　　5、制定客观标准认定善意第三人。在司法实践中，司法工作者需要有具体标准判断“善意”或“非善意”，否则将削弱赃物适用善意取得规定的实践可操作性。

　　因此，基于我国法律对善意取得制度的承认和对赃物性质的准确认定，在市场经济快速发展的今天，为找到即保护财产所有权，又维护交易安全的平衡点，立足实际、着眼未来，我国立法和司法实践理性地选择了对赃物限制性适用善意取得制度。


【参考文献】

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4、梁慧星，中国物权法研究[M].法律出版社，2007。