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广东省人大常委会


广东省城镇房地产权登记条例
广东省人大常委会


（1994年7月6日广东省第八届人民代表大会常务委员会第九次会议通过 1994年7月15日公布 1994年9月1日起施行）

目 录

第一章 总 则
第二章 登 记
第三章 法律责任
第四章 附 则

第一章 总 则
第一条 为确认房地产权属，加强管理，保障房地产权利人的合法权益，根据法律、法规有关规定，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本省行政区域内城镇的房地产权登记适用本条例。
第三条 县以上人民政府房地产管理部门负责房地产权登记管理工作，对申请登记的房地产依法进行审查和确认房地产权属，核发房地产权证。
第四条 依法核准登记的房地产权利受法律保护。房地产管理部门核发的房地产权证是房地产权利人依法经营、使用或者处分该房地产的凭证。

第二章 登 记
第五条 房地产权属实行登记发证制度。
房地产权证应当载明下列主要事项：
（一）权属人和权属来源情况；
（二）房屋所有权性质及房屋情况；
（三）土地权属性质及土地情况；
（四）他项权摘要；
（五）房屋共有、土地共用情况；
（六）纳税情况；
（七）其他必须载明的事项。
房地产权证文本由省人民政府房地产管理部门统一印制。
第六条 房地产权登记的申请人必须是房地产的权利人。权利人是法人的，由其法定代表人申请；房地产是共有的，由共有人共同申请。
第七条 申请房地产权登记，申请人可以委托代理人。
由代理人办理申请登记的，应当向房地产管理部门提交申请人的委托书。境外申请人的委托书应当按规定经过公证或者认证。
第八条 下列房屋所有权及其所占用土地的使用权相统一的房地产应当办理登记：
（一）新建房屋建成后交付使用时，房地产权利人持土地使用证明及其他有关文件申请办理确认权属登记，换领房地产权证，并注销土地使用证；
开发新建的商品房屋交付使用时，开发单位办理权属登记，必须交回土地使用证并予以注销；
（二）购买新建商品房屋，在房屋交付使用时，买方凭房屋买卖合同，申请办理确认权属登记，领取房地产权证；
（三）拆迁补偿的房屋，在房屋交付使用时，房地产权利人持原房地产权属证明和拆迁补偿协议书，申请办理确认权属登记，领取房地产权证；
（四）已经确认权属的房地产发生买卖、赠与、交换、继承、析产、分割、合并或者房地产现状变更的，由有关当事人申请办理转移、转让或者变更登记，换发新的房地产权证；
（五）房地产设定抵押权、典权的，由有关当事人办理他项权登记。
第九条 权利人办理房地产权登记应当自登记事项发生之日起三十日内，向房屋所在地的房地产管理部门申请，并提交下列文件：
（一）申请人的身份证明；
（二）房地产权属来源证明或者权利证书；
（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；
（四）缴纳房地产税的证明。
权利人居住在香港、澳门地区的，申请期限为六个月，居住在台湾地区或者国外的，申请期限为一年。
权利人因不可抗力或者其他正当理由不能在规定的期限内申请登记的，在障碍消除的五日后，顺延登记期限。
第十条 房地产管理部门必须在规定时间内对房地产权登记申请进行审查，对符合规定的予以登记：
（一）对申请确认权属登记的，应当在受理申请之日起六十日内核发房地产权证；
（二）对申请房地产转移、转让或者变更登记的，应当自受理申请之日起三十日内核发房地产权证；
（三）对申请房地产他项权登记的，应当自受理申请之日起十五日内核准登记。
对不符合本条例规定的申请，房地产管理部门不予登记，并在上述规定时间内书面通知申请人。
第十一条 房地产管理部门应当将房地产权登记的有关土地使用资料抄送同级土地管理部门。
第十二条 有下列情形之一的房地产，房地产管理部门应当作出暂缓登记的决定，并自作出决定之日起十五日内书面通知申请人：
（一）产权纠纷尚未解决的；
（二）违章建筑未经处理的；
（三）法律、法规规定暂缓登记的。
暂缓登记事由消失后，经申请人提交有效的书面证明，房地产管理部门应当予以核准登记。
第十三条 房地产权证灭失的，权利人应当在当地的报刊声明作废，向房地产管理部门申请补发。
第十四条 有下列情形之一的房地产，由房地产管理部门决定撤销全部或者部分登记事项：
（一）当事人在申请登记时隐瞒真实情况或者伪造有关证件、文件，采取非法手段获准登记的；
（二）房地产管理部门工作疏忽导致核准登记不当的。
撤销登记的决定应当自作出决定之日起十五日内书面通知当事人。

第三章 法律责任
第十五条 当事人利用非法手段获得房地产权核准登记的，由房地产管理部门撤销核准登记，可并处二千元以上一万元以下的罚款。造成他人损失的，应当负赔偿责任。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第十六条 房地产管理部门工作人员不按期完成登记工作、玩忽职守、徇私舞弊的，应当追究行政责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第十七条 当事人对房地产管理部门作出的不予登记的决定、或者撤销登记的决定、或者行政处罚不服的，可以自接到决定或者处罚通知书之日起十五日内向上一级房地产管理部门申请复议。对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起十五日内，向人民法院起诉。当事人也可以在
接到处罚决定之日起十五日内，直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的房地产管理部门申请人民法院强制执行。

第四章 附 则
第十八条 本条例施行前，县以上人民政府颁发的有关房地产权属证书继续有效。
第十九条 本条例自1994年9月1日起施行。



1994年7月15日
依法行政与以德行政

行政机关实现法德兼治的双轨

江泽民总书记在全国宣传部长会议上讲话中强调指出，我们在建设有中国特色社会主义，发展社会主义市场经济的过程中，要坚持不懈地加强社会主义法制建设，依法治国，同时也要坚持不懈地加强社会主义道德建设，以德治国。我们应始终注意把法制建设与道德建设紧密结合起来，把依法治国与以德治国紧密结合起来。这就意味着法德并用，双轨治国将成为我们党新时期的治国之道。对于各级行政机关而言，要实现法德兼治，必须做到依法行政和以德行政，这样才能够保证党的路线、方针、政策有效落实。
一、依法行政要解决行政机关行使职权法制化问题
一个国家是否已经建成为法制国家，在很大程度上是看行政机关，看其是否依法行政，从严治政。近年来，我国依法行政的成就是有目共睹的，相继出台了一些行政法律法规，如《立法法》、《行政处罚法》、《行政诉讼法》和《行政复议法》，使行政机关行政逐步走上了法制化轨道，给依法行政提供了强有力的法规支撑。但是，就目前行政机关工作法制化而言，除了亟待解决行政机构组织本身的法制化和对行政监督的法制化外，还需重点解决行政机关行使职权法制化的问题。
行政机关行使职权主要表现在两个方面。首先是立法。在以往的立法工作中，主要是有关经济管理、社会管理的一些项目，难免不同程度地受到当时的体制与认识的局限，或多或少存在不能适应社会主义市场经济，特别是不适应WTO规则所要求的这样那样的问题。主要是：行政法规和法律之间、地方性法规和法律、行政法规之间以及部门规章和地方性法规之间的权限划分不明确，“立法无序”；体现转变政府职能，实行政企分开的原则不够，行政机关管的事情过多，办事手续失之繁琐；政府部门之间职权交叉、重复，造成互相推诿、扯皮，甚至“依法打架”；对有关行政管理部门规定的权力比较具体，责任比较抽象，权力与责任不够统一；对老百姓（公民、法人和其他组织）规定的义务比较具体，权力比较原则，权力与义务不够统一；比较重视对违法行为的制裁，而对法律规范的引导作用重视不够，等。解决这些问题，一是要坚持“三个代表”的重要思想，在确立立法计划、审核立法项目时，严防部门利益“法制化”，克服行政机关权责失衡和人民群众权利义务不均的现象。二是按照《立法法》的有关要求，对以前已经公布的法规进行认真的清理、修定，促使和确保法律法规的统一；对正在制定或准备制定的法律规章，在规定有关行政机关的权力的同时，必须规定其相应的责任，规范、制约、监督行政权力的行使，防止滥用权力。三是在立法工作中坚持马克思主义的唯物辩证法，正确处理好母法与子法、主动式立法与被动式立法、党的政策与立法工作、市场经济与立法工作、工作经验与立法工作、立法工作与民主和集中的辩证关系，使立法工作更加科学，以此来不断提高立法质量，保证具有中国特色社会主义法律体系日臻完善。其次是执法。改革开放以来，各级行政机关的法律意识有了普遍提高，法制建设取得了很大成绩，有力的促进了经济和社会发展。但仍有有法不依，违法施政的问题：有些行政机关法制观念、法制意识淡薄，惯于长期以来形成的用行政手段办事，缺乏依法决策、依法管理、依法处理问题的自觉性，存在着“以言代法”、“以罚代法”、“以权压法”、“以情代法”、“执法犯法”的现象，有的甚至置法律于不顾，搞权情交易，以权谋私，贪脏枉法，既妨碍了工作，又败坏了政府形象。现在各级政府部门都在针对行政审批权过度集中和缺乏监督、行政审批事项十分庞杂和行政效率低下以及审批事项程序不合理的弊端进行改革，如果只是减少审批项目，是不可能从根本上解决问题的。审批现在全世界都有，哪些需要审批，哪些不需要审批，不仅仅是数量上的增减。行政机关必须从行政审批弊端的根源着手，通过改革提高行政机关工作效率，使政府行使审批权的过程公开、公正；通过改革对审批权的设定进行科学的论证，使审批行为规范、透明；通过改革明确审批的具体程序，对逾期审批和重大事项审批要赋予行政相对人一定的权利救济手段和建立听证会制度。依法行政除了执行一些具体规定外，多数都是程序上的问题，程序公正是办好一切事情的前提和基础。因此，目前只有《行政处罚法》还不足以解决行政中存在的所有问题，还需要制定颂布实施《强制法》、《许可法》和《行政程序法》。这样，法律、法规对行政机关的职责和行使行政权的程序都作出了明确的规定，为行政机关履行职责提供了准确的依据，就可以使行政机关做到办事权限合法，办事程序合法，既行使权力，又承担责任，既不能不作为，以不能乱作为。同时，行政机关依法行政，率先实现从“人治”到“法治”的转变，对实现依法治国的战略也将起到积极的推动作用。
二、以德行政要着力加强行政机关的行政伦理建设
以德行政，就是各级行政机关和公务人员在行使行政权力、管理国家事务中，以马列主义、毛泽东思想、邓小平理论为指导，以为人民服务为核心，以集体主义为原则，以政治道德建设为落脚点，“永做人民公仆”。以德行政中的“德”，首先是指国家各级行政机关的广大公务人员自身的道德建设，即行政伦理建设。
行政伦理，即“治国”的伦理，它是行政机关和全体公务人员在治理国家的过程中，在公共行政领域所应遵循的伦理道德要求的总和。行政伦理融合在治理国家与公共行政的方方面面，体现在行政体制、行政领导、行政决策、行政协调、行政监督、行政效率、行政素质之中，其本质是一种政治伦理。行政伦理包括三个方面的内容：其一是行政伦理观，它是行政伦理体系的核心；其二是行政伦理规范体系，包括行政伦理原则、行政伦理范畴、行政伦理规范；其三是行政伦理机制体系，包括行政伦理监督机制与行政伦理养成机制。
加强行政伦理建设，应在三个方面下功夫。一是树立正确的行政伦理观。行政伦理观就是国家公务人员在公共行政中关于行政伦理价值追求的总体观念，并具体表现为行政伦理活动现象、行政伦理意识现象与行政伦理规范现象，它在根本价值的层面上影响或指导着每一位公务人员的行政行为。近年来，党中央反复强调树立正确的世界观、人生观、价值观，就是要求广大的公务人员确立正确的行政伦理观。江泽民总书记为国家行政学院的题词“永做人民公仆”，就是对我们党行政伦理观的高度概括。因此，我们各级行政机关和广大公务职人员都应该按照“三个代表”的要求，牢固树立竭诚为祖国为人民服务的行政伦理观。二是建立健全行政伦理规范体系。建立健全适应社会主义市场经济体制的行政伦理规范体系是当务之急的思想政治建设重大工程，是解决行政道德失衡、失范的需要。用“三个代表”思想确立行政伦理的原则，用“五种革命精神”确立行政伦理的范畴，用“三讲”对行政伦理进行规范，这是强化领导干部和公务人员政治道德建设、促使其在行政中恪守“官德”的重要措施，也是党的事业发展和时代发展的需要。三是加强行政伦理机制体系建设。行政伦理所具有的显著特点是他律性和自律性的相统一，加强行政伦理机制建设就应从这两个方面入手。首先，针对他律性特点加强行政伦理监督机制建设。江泽民总书记曾强调指出：“对领导班干部一定要严格监督。”这几年查处的有领导职务的公务人员违法乱纪案件，大多数是群众举报或者由其他案件牵带出来的，这在很大程度上反映了行政伦理监督软弱乏力。这说明了我们还没有完全形成有效的监督管理制度和机制，越是高级公务人员越缺乏有效的监督和管理。因此，目前已有的制度要坚决执行并继续完善，没有建立的要尽快建立。加大监督力度，特别要加强主动监督，把监督的关口往前移，加强事前防范，努力做到公务人员的权力行使到哪里，相应的监督就实行到哪里。其次，针对自律性特点加强行政伦理的养成教育机制建设。养成就是广大公务人员，尤其是有领导职务的公务人员要自觉地加强自身政治道德修养，使自己成为社会整体道德水平较高群体的一员，真正起到道德表率作用，自觉做到亲民、爱民、倾听人民呼声，代表最广大人民群众利益；教育就是在加强民主法制教育的同时，以理想信念为核心，开展党的基本理论、基本路线、基本纲领、爱国主义、集体主义、社会主义、诚实守信、马克思主义唯物论和无神论以及“五种革命精神”的教育，增强公民信用意识。通过有效地教育养成机制运行，使广大公务人员行政伦理修养，由以履行行政责任心为核心的道德自律，逐步渐近到行政理想、行政态度、行政义务、行政责任、行政纪律、行政技能、行政荣誉、行政作风融为一体，将行政他律与行政自律统一起来的行政人格形成与完善的最佳境界。江泽民总书记多次指出：“人格的力量很重要”，各级领导班干部和每一位国家公务人员要“努力把真理的力量和人格的力量统一起来。”这就是行政伦理教育与养成机制建设的最终目标。
三、依法行政与以德行政还需要建立健全有关制度
众所周知，道德先于法律而产生，其覆盖面又广于法律。道德在人类社会可以说是无处不在，无时不在，而且制约着社会的一切规范。因此，在依法治国、以德治国的大前提下，依法行政与以德行政是相辅相成、相互促进，是一个紧密结合的整体。当我们做到以德行政，依法行政才有有力的政治思想支撑，行政立法、行政执法、行政守法才有坚实的基础，两者如同机车之双轨，忽视其中任何一个方面，都不可能实现从严治政，建设廉洁、勤政、务实、高效政府的原则和目标。
怎样才能全面推行“双轨”行政呢？回答是肯定的，就是要加强有关保障制度建设。一是通过制度建设有效维护公平、正义和秩序。因为社会不公正恰恰是引发违法行政、弃德行政的主要原因。二是通过制度建设保证使其具体的违法行政、弃德行政付出代价，不能使其行为成为一种有利可图的行为，更不能使依法行政的人总成为事实上的吃亏者。三是“双轨”行政示范作用很大程度上是一种自上而下的过程，因此应重视行政活动中有领导职务的公务人员行政人格形象的锻造与考察。四是应加强以德行政制度建设。行政道德制度是指将人类社会道德生活中的部份人伦关系和行政活动方式明文化、正规化。
依法行政是依法治国的核心，而以德行政是以德治国的大要。泱泱大国，行政机关行政当然要有法可依、有法必依、执法必严，但社会主义行政伦理也必须建立和规范，法德兼治，相辅相成，相得益彰，方能“治大国若烹小鲜”。(杭州市人民政府法制办公室 卞军民)