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淮南市房地产开发项目资本金制度暂行办法

作者:法律资料网 时间:2024-07-03 22:46:16  浏览:8331   来源:法律资料网
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淮南市房地产开发项目资本金制度暂行办法

安徽省淮南市人民政府


关于印发淮南市房地产开发项目资本金制度暂行办法的通知

淮府办〔2004〕20号

凤台县、各区人民政府,市政府各部门、各直属机构:

  经市政府同意,现将《淮南市房地产开发项目资本金制度暂行办法》转发给你们,请认真遵照执行。

二○○四年二月十二日    


淮南市房地产开发项目资本金制度暂行办法

  第一条 为进一步规范房地产开发企业经营行为,增强房地产开发项目的抗风险能力,减少楼盘“烂尾”现象的发生,解决基础配套设施的“甩项”及拖欠工程款等问题,确保房地产开发项目的顺利实施,根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》(第248号令)和安《安徽省城市房地产开发经营管理办法》(第129号令)的规定,结合我市实际,制定本办法。

  第二条 凡在本市城市规划区国有土地上的房地产开发项目均应实行项目资本金制度。外商投资项目按现行有关法规执行。

  第三条 市、县建设行政主管部门负责房地产开发项目资本金制度的实施。

  第四条 房地产开发项目资本金占项目总投资的比例不得低于20%,经济适用房项目的资本金占项目总投资的比例不得低于30%,资本金应当以货币等方式建立。项目总投资的核定,以经批准的动态概算为依据。

  第五条 房地产开发项目的可行性研究报告中,应当就资本金筹措情况作出详细说明,包括出资方、出资方式、资本金来源的数额、资本金认缴进度等有关内容。

  第六条 分期开发的房地产开发项目可按分期实施的投资规模实行资本金制度。

  第七条 房地产开发企业应在办理项目报建手续前,落实资本金,主要使用商业银行贷款的投资项目,投资者应将资本金存入其主要贷款银行。

  第八条 房地产开发企业对所缴存的资本金根据建设进度分阶段提取使用,具体取用时间可按幢楼的形象进度为据:

  (一)项目工程基础完工验收合格后,取用25%的资本金;

  (二)多层建筑工程二层结构齐,高层建筑工程三分之一结构齐后取用25%的资本金;

  (三)项目工程主体结构封顶后取用25%的资本金;

  (四)项目工程竣工,经验收合格后取用剩余的25%的资本金及银行利息。

  第九条 房地产开发项目资本金只能用于项目建设,不得挪作它用,不得抽回。

  第十条 本办法自2004年3月1日起施行。


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商业秘密立法若干问题探析

2000年11月5日 22:13 广州政法学刊 发表时间:199603
作者:刘恒/谢晓尧

社会主义市场经济的建立呼唤着我们重视和加强对知识产权的法律保护。在知识产权领域,我国已颁布实施了《专利法》、《商标法》、《著作权法》、《计算机软件保护条例》等一系列的法律、法规,但对于商业秘密的保护却是一个薄弱的环节,与国际社会存在着较大的差距。关贸总协定乌拉圭回合谈判关于知识产权的分协议,在规定必须给予保护的知识产权范围部分,专门规定了“对未公开信息的保护”;中美知识产权谈判形成的谅解备忘录中,以第四条专门约定保护商业秘密。因此,加快我国对商业秘密保护的立法步伐,建立具有中国特色的商业秘密保护制度,已成为完善我国知识产权保护法律制度的一项十分迫切的任务。为此,本文拟就我国目前商业秘密保护法起草过程中面临的若干问题进行初步的探讨。

一、商业秘密的保护范围问题

“商业秘密”作为一个法律术语,在我国最早出现在1991年4月9日颁布的《中华人民共和国民事诉讼法》。证据应当在法庭上出示并由当事人互相质证是一项基本的诉讼规则,根据民事诉讼法第66条的规定,涉及到商业秘密的证据,应当保密。但是民事诉讼法对于什么是商业秘密以及商业秘密的范围没有从立法上作明确的规定。

1993年9月2日颁布的《中华人民共和国反不正当竞争法》第一次从立法上界定商业秘密的含义,该法第10条第3 款规定:“本法所称的商业秘密,是指不为公众所知悉,能为权利人带来经济利益,具有实用性质并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息。”根据这一规定,商业秘密的范围主要包括以下两大类:

一类是技术信息,指凭经验或技能产生的,在实际中尤其是工业中适用的技术情报、数据或知识。其中包括化学配方、工艺流程、技术秘诀、设计图纸等,且未获得知识产权法的保护。

另一类是经营信息,指具有秘密性质的经营管理方法以及与经营管理方法密切相关的信息和情报,其中包括管理方法、产销策略、客户名单、货源情报以及对市场的分析、预测报告和未来的发展规划。经营信息是企业立足市场并谋求发展的根本,一旦泄漏则容易丢失竞争优势,失去市场份额。

我们认为,在确立商业秘密法律保护的范围时,应当注意到以下几个问题:

第一,在现有的保护范围的基础上,应拓宽商业秘密的保护范围。

由于“商业秘密”作为一个法律术语在我国出现较晚,人们对“商业秘密”的认识有一个逐步深化的过程。最早为人们所认识的是“技术秘密”、“专有秘密”等狭义的商业秘密范围。根据《中华人民共和国技术合同法》第15条的规定,技术秘密以法律确认的合同内容形式获得保护。在《中华人民共和国反不正当竞争法》的立法中,将技术信息和经营信息并列为商业秘密的保护范围。我们认为,在未来的《商业秘密保护法》中,应拓宽现有的商业秘密的法律保护范围。主要理由如下:

其一,凡是具有商业秘密内在属性的信息都应当予以保护。商业秘密的内在属性表现为三个方面:一是秘密性。 我国反不正当竞争法第10条的规定是“不为公众所知悉”和“并经权利人采取保密措施”。秘密性是商业秘密的根本属性,它是获得法律保护的前提和条件。这里的“不为公众所知悉”的公众不应理解为社会上一般的民众,而是指本专业、本行业或相关专业与行业的技术人员。二是新颖性。“不为公众所知悉”的立法规定,同时也包含着新颖性的最低要求。商业秘密不应是本行业内普通水平的信息,其必须与普通水平的信息保持最低限度的“不相同性”。三是实用性和价值性。实用是指它必须能够用于生产、贸易或用于管理,并能产生积极的效益。价值性是指商业秘密的使用,会给其权利人带来现实或潜在的竞争优势〔1〕。 具有上述商业秘密内在属性的信息,除了现有的技术信息、经营信息,还有其他信息,如贸易信息等等。我们认为,无论是物质生产领域还是非物质生产领域,只要是经营者靠自己的创造性劳动或长时间经验积累或其他正当方法取得的信息,符合商业秘密的三个属性的,都应当纳入商业秘密的范围予以保护,因为,只有这样,才能够有效地保护经营者的智力创造性成果,促进科学技术的进步,才符合商业秘密保护法的立法目的。

其二,国际社会对商业秘密的保护范围较为宽泛。原联邦德国《反不正当竞争法》第17条保护的是“营业或企业秘密”,其中包括经营秘密和贸易秘密。英国拟议中的《保护秘密权利法》将“秘密”分为四种:技术秘密(化学配方、机械工艺等)、商业记录(客户名单、经营或销售额记录等)、政治秘密、私人秘密。国外有的学者甚至主张采用否定式的定义方式来界定商业秘密,认为除了国家秘密和个人隐私外,一切与竞争有关的秘密都可能成为商业秘密,都应当纳入商业秘密的范围。

其三,国外近年来的立法实践亦表明,商业秘密的保护范围呈逐步拓宽的趋势。许多信息由不受法律保护的对象逐步纳入法律保护的范围,如以下三类信息:一是生命力很短的保密信息;二是零散而非系统的保密信息;三是否定性的商业秘密,即经营者经过挫折、花费成本获得的有关反向的经营方向的秘密信息。在关贸总协定乌拉圭回合谈判关于知识产权的分协议中,“对未公开信息的保护”纳入知识产权的保护范围。〔2〕

基于以上理由,我们认为,在我国商业秘密保护法的立法中,应拓宽现有的商业秘密的保护范围,只有这样,才能与国际社会知识产权法律制度接轨,才能适应社会主义市场经济发展的需要,建立起具有中国特色的商业秘密的保护制度。

第二,在确立商业秘密的保护范围时,应注意区分商业秘密与国家秘密的范围界限。我国保密法第二条对国家秘密的定义作了明确的表述:“国家秘密是关系国家的安全和利益,依照法定程序确定,在一定时间内中限一定范围的人员知悉的事项。”保密法第8 条将国家秘密列举为以下几类:①国家事务的重大决策中的秘密事项;②国防建设和武装力量活动中的秘密事项;③外交和外事活动中的秘密事项以及对外承担保密义务的事项;④国民经济和社会发展中的秘密事项;⑤科学技术中的秘密事项;⑥维护国家安全活动和追查刑事犯罪中的秘密事项;⑦其他秘密事项。国家秘密的具体范围由国家保密工作部门会同有关机关规定。由于我国商业秘密立法起步较晚,人们缺乏对商业秘密的深入研究,商业秘密和国家秘密的范围界限模糊,二者存在许多交叉的领域。由于国家秘密立法较早,长期以来,我国通过保密法和刑法将一些属于商业秘密范围的作为国家秘密加以保护。这是由于我国长期以来实行的是计划经济体制,国家对主要经济活动实行全行业计划管理,对涉及到行业产销政策、产品的价格政策、产业结构的调整、生产技术的研制和改进等是严加保密的。《中华人民共和国保守国家秘密法》的第八条中的第4、5项就是纳入国家秘密的范围加以保护的。1989年颁布的《国家秘密技术出口审查暂行规定》规定:“国家秘密技术,是指关系到国家的安全和利益,依照有关保密的法律、法规的规定,划定为秘密级、机密级和绝密级的发明、科技成果和关键性技术”,并规定,一切单位和个人通过技术转让、技术交流、技术合作、技术援助、技术咨询服务以及其它方式向国外单位或国内三资企业、驻华机构提供国家秘密技术,必须按规定办理审批手续,违者,将依法追究有关责任人员的责任。我国刑法第一百八十六条和《关于惩治泄露国家秘密犯罪的补充规定》,都明确规定了泄露国家秘密犯罪的刑事责任。〔3〕

由此可见,在我国目前国家秘密立法,包含了一部分商业秘密的内容,二者交叉的领域较多。在由计划经济体制向市场经济体制转变的今天,我们在进行商业秘密立法时,应注意区分国家秘密和商业秘密的范围界限,协调好保护国家秘密和保护商业秘密的关系。

第三,在确定商业秘密保护范围时,应注意区分商业秘密与个人隐私的范围界限。个人隐私是个人不愿意让外界知道,而且公开的结果将带来不利的事项。个人隐私最大特征是秘密性,这种秘密的保留并不影响、妨碍他人的生活、并不违背法律的规定。个人隐私具体范围的确定较为困难,但一般来讲,主要包括人身隐私、财产隐私、生活隐私、心理隐私、个人经历隐私以及社会关系方面的隐私等等。商业秘密和个人隐私有许多共性,秘密性是二者的根本特性,二者都属于私人秘密权的范畴。尤其是个人在经济生活中的一些秘密事项,二者的范围界限较难区分。国外立法将泄漏商业秘密与泄露个人生活秘密的行为同等对待,都视为侵害私人秘密权的行为,如德国刑法第203 条关于私人秘密权之侵害中规定:“(1)以下列各种身份而受信任取得或知悉他人之秘密,即属于个人生活领域之秘密,或产业或营业之秘密,无正当理由泄漏者,处……。”即把产业或营业秘密视为私人秘密的内涵之一,产业或营业秘密被泄露,则视为私人秘密权受到了侵害。〔4 〕我国反不正当竞争法中将侵犯商业秘密的行为作为不正当竞争手段加以规定,这表明立法的着眼点在于侵犯商业秘密行为本身破坏社会经济秩序,而不仅仅局限于侵害私人秘密权,从而揭示了侵犯商业秘密的社会危害性。因此,在商业秘密保护法的立法中、在确定商业秘密的法律保护范围时,应注意划分商业秘密和个人隐私的范围界限。

二、商业秘密侵权诉讼中的举证责任问题

商业秘密侵权诉讼属于民事诉讼的范畴,根据民事诉讼的理论与我国的立法规定,实行“谁主张谁举证”的证据规则,因此,在民事诉讼中,举证责任一般由原告承担。根据这一规则,在侵犯商业秘密的诉讼中,侵权证据由原告提供。

我们认为,在侵犯商业秘密的诉讼中,如果我们继续沿袭传统的民事诉讼的举证规则,则会将商业秘密权利人置于一个十分不利的诉讼地位,就不能充分地保护原告方的合法权利。在我国商业秘密立法中,我们建议实行举证责任的倒置原则,即在必要的情况下法院可责令举证责任由原告向被告转移,其主要理由如下:

第一,这是由商业秘密侵权诉讼的特殊性所决定的。商业秘密作为一种特殊的知识产权,在其侵权诉讼中,如果按照传统的“谁主张谁举证”的证据规则,举证责任的负担主要在原告一方,如果原告方不能对其诉讼请求提出足够的证据,就得承担败诉的风险。而在商业秘密的侵权诉讼中,原告方即被侵权人的举证能力是有限的,面临着许多困难。尤其是在侵权所导致的损害范围这一部分,侵权人为了逃避或减少其法律责任,往往想方设法设置障碍,隐匿侵权证据,而被侵权人要想搜集全部的侵权证据要花费大量的人力、物力和财力,并且无法穷尽全部的证据。在这种情况下,如果我们仍然固守着传统的证据规则,片面地强调被侵权人即原告人的举证责任,其诉讼结果往往对原告不利,或者说原告方通过行使诉权来获得救济往往得不偿失,在权衡利弊之后,往往会放弃诉权的行使,这样一来,商业秘密的立法目的就无从实现。

第二,许多国家的证据法有类似的立法规定值得我们借鉴。如《英国证据法》中规定:证据负担一般落在承担法定负担者的身上,但并不总是这样,一般认为特定负担或证据负担在诉讼程序进行中可能转移。按照正统的意见,当一方提出法律推定时,就把举证负担转移到对方身上。一般认为推定起着转移举证负担的作用。并且,当一方虽不能转移他的举证负担,但当他完成了他的举证负担之后,其效果为把另一项不同的负担加在对方的身上〔5〕。 又如《德国证据法》中规定:法院有权从某些典型的事件中提出对事实的结论,从而导致举证负担的转移。如果原告证明了这一些事实,而根据一般经验得出以下结论:即在正常的情况下,原告试图依赖的事实是真实的,初步证据就告成立,法院不再要求原告进一步提出证据,改为转向被告要求后者反驳原告人证据。〔6〕此外,美国证据法、 德国证据法中都有类似举证负担转移的规定。我国最高人民法院关于适用《民事诉讼法》若干问题的意见中第14条也有类似的规定,明确规定在六种情形下由被告负举证责任。

由此可见,我国在进行商业秘密立法中,应确立举证责任的转移条款,实行举证责任的倒置原则,在具体立法时,应注意以下几个问题:

第一,在立法中应从宽把握举证责任的转移条件。我们认为,在侵权诉讼中,原告的举证责任的范围主要包括:①侵权的事实存在;②自己对商业秘密确实采取了合理的保密措施;③商业秘密对原告要有实际或潜在的经济价值。除此之外的证据如果在诉讼中原告举证存在困难,法院可以责令被告举证或经原告请求同意后,就应当发生举证责任的转移。总之,在界定举证责任转移条件时应从宽把握,不宜过分强调和苛求被侵权人即原告方的举证责任。只有这样,才能充分地保护商业秘密权利人的合法权利。

石家庄市市区国有土地储备办法

河北省石家庄市人民政府


石家庄市人民政府令
(第163号)


  《石家庄市市区国有土地储备办法》已经二○○八年七月三十一日市第十二届人民政府第八次常务会议讨论通过,现予发布。自二○○八年十月一日起施行。


市长:冀纯堂
二○○八年八月十五日



  石家庄市市区国有土地储备办法




  第一条 为完善土地储备制度,加强土地调控,促进土地节约集约利用,优化土地资源配置,规范土地市场运行,依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规及有关规定,结合本市实际,制定本办法。



  第二条 本市市区(含高新技术产业开发区,下同)范围内的国有土地储备,适用本办法。



  第三条 本办法所称国有土地储备是指市人民政府土地行政主管部门,依照法定程序,按照土地利用总体规划和城市规划,通过依法收回、收购、优先购买、征收等方式取得土地,进行前期开发、储存以备供应土地的行为。



  第四条 土地储备工作遵循规范运作、保值增值、实施土地调控、促进城市建设和经济发展的原则。



  第五条 市人民政府负责市区国有土地储备的统一协调决策,下达储备计划,建立国有土地储备专项资金制度。

  市土地行政主管部门负责市区国有土地储备计划编制、方案审核、项目实施监督等工作。

  市土地储备机构隶属于市土地行政主管部门,负责市区国有土地储备的具体工作。

  各区人民政府(高新区管委会)和市有关部门按照职责分工,各负其责,互相配合,保证土地储备工作顺利开展。



  第六条 市土地行政主管部门会同市城乡规划行政主管部门确定储备范围,划定土地储备红线,报市人民政府批准。



  第七条 土地储备按计划进行,市土地行政主管部门会同区人民政府、市发展和改革、财政、规划等部门,根据经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划、土地储备红线和土地市场供需状况编制年度土地储备计划,报市政府批准,并报省国土资源部门备案。

  年度土地储备计划应于上年度10月底之前制订完成。

  已列入年度土地储备计划的土地,市土地储备机构应书面通知规划、建设、房产管理等相关部门,不得办理相关新建、改建、扩建、改变土地和房屋用途等审批和登记手续。



  第八条 年度土地储备计划应包括:

  (一)年度储备土地规模;

  (二)年度储备土地前期开发规模;

  (三)年度储备土地供应规模;

  (四)年度储备土地临时利用计划;

  (五)计划年度末储备土地规模。



  第九条 市城乡规划行政主管部门应当对列入年度土地储备计划的地块编制控制性详细规划,并出具规划条件。



  第十条 市人民政府建立市级国有土地储备专项资金。市财政每年按照国有土地使用权出让总价款的5%提取国有土地收益基金,纳入土地储备专项资金。

  土地储备专项资金由市财政部门核拨,实行专户储存、独立核算,专项用于国有土地的储备,接受财政、审计部门的监督。

  专项资金不足的,市土地储备机构可以通过银行贷款等合法方式补充。



  第十一条 具有下列情形之一的,依法收回国有土地使用权,纳入土地储备:

  (一)因单位撤销、迁移等原因,停止使用原划拨国有土地的;

  (二)公路、矿场等经核准报废的;

  (三)土地出让、租赁等有偿使用合同约定的使用期限届满,土地使用权人在规定的期限内未申请续期或者虽申请续期未获批准的(住宅用地除外);

  (四)土地使用权人闲置土地,依据《土地管理法》第三十七条和《城市房地产管理法》第二十六条规定,应当收回土地的;

  (五)因土地使用权人未按照土地出让合同的约定支付土地使用权出让金,出让方解除土地使用权出让合同的;

  (六)其他可以依法收回国有土地使用权的。



  第十二条 具有下列情形之一的,依法有偿收回或收购国有土地使用权,纳入土地储备:

  (一)为公共利益需要使用土地的;

  (二)为实施城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地的;

  (三)土地使用权人搬迁腾出的土地;

  (四)按照国有土地使用权出让合同约定或划拨土地批准文件规定应收回国有土地使用权的;

  (五)人民法院要求协助收回国有土地使用权,土地行政主管部门认为可以收回的;

  (六)其他可以收回或收购国有土地使用权的。



  第十三条 集体土地依法办理农用地转用、征收批准手续后,纳入土地储备。



  第十四条 政府通过行使优先购买权取得的土地,纳入土地储备。



  第十五条 对本办法第十一条规定的土地,由市土地行政主管部门依法收回土地使用权。原土地使用权人应按规定的期限向市土地行政主管部门交付土地及有关资料。



  第十六条 有偿收回或收购国有土地使用权的,按下列程序办理:

  (一)地块核查。区人民政府(高新区管委会)或市土地储备机构对土地和地上建筑物、构筑物及其他附着物的权属、面积、四至范围、土地用途等情况进行调查。

  (二)编制项目实施方案。市土地储备机构根据年度土地储备计划,征求市发展改革、城乡规划、建设、区人民政府(高新区管委会)等相关单位的意见,编制项目实施方案。城中村改造、危险住房改造、旧城改造等特殊范围的土地储备,由区人民政府(高新区管委会)会同市土地储备机构编制项目实施方案。

  (三)方案审核批准。项目实施方案经土地行政主管部门审核,报市人民政府批准。发展和改革、财政、城乡规划、建设等部门根据市人民政府批准的项目实施方案办理相关审批手续。

  (四)方案实施。市土地储备机构按照批准的项目实施方案,办理相关手续、进行补偿安置和土地整理。

  (五)权属注销和变更登记。土地行政主管部门、房产管理部门依据收回收购合同或者批准文件办理土地使用权、房屋产权注销和变更登记手续。



  第十七条 有偿收回收购的土地规划为非经营性用地的,采取货币补偿方式进行。

  有偿收回收购的土地规划为经营性用地的,可以采取货币补偿或土地收益分成方式进行。



  第十八条 采取货币补偿方式收回收购划拨土地使用权及地上建(构)筑物,以土地使用权补偿作为主导方式的,土地按照评估价格的60%给予补偿,建(构)筑物按照评估价格补偿;以地上建(构)筑物作为主导方式的,按照房地产市场评估价格扣除所含土地评估价格的40%给予补偿。

  采取货币补偿方式收回收购出让土地使用权及地上建(构)筑物,以土地使用权补偿作为主导方式的,土地和建(构)筑物分别按照评估价格补偿;以地上建(构)筑物作为主导方式的,按照房地产市场评估价格给予补偿。



  第十九条 采取土地收益分成方式收回收购的,收回收购规划范围内原土地使用权人全部土地使用权时,暂不支付土地及地上建(构)筑物补偿费,按市场机制供地、出让土地总价款中扣除储备土地成本及国家规定用途的资金后,与原土地使用权人按照4∶6比例分成。



  第二十条 按照国家城市房屋拆迁规定进行拆迁的,土地和地上建(构)筑物依据拆迁补偿安置规定的标准进行补偿安置。

  城中村改造和因政策要求实施企业搬迁收回收购土地的补偿标准,按照市政府有关规定执行。



  第二十一条 补偿金额经市土地行政主管部门、财政部门批准确认。



  第二十二条 土地价格按照原土地用途评估。

  建(构)筑物价格根据结构状况、建造年限等因素,按照成本法结合成新评估。

  房地产市场价格根据区位、用途、结构、朝向等因素评估。



  第二十三条 对纳入储备的土地,经市土地行政主管部门批准,市土地储备机构可以对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动。

  储备土地的临时利用,一般不超过两年,且不能影响土地供应。



  第二十四条 土地出让收入全额上缴财政,按照国家土地出让收支管理规定及本办法的规定使用。

  根据城市规划,建设公园、绿地、道路及其它公益项目使用储备土地的,土地储备成本由财政部门从土地收入中列支或由项目投资建设单位支付。



  第二十五条 区人民政府为主实施危险住房改造、旧城改造、征地等土地储备工作的,出让土地收入扣除土地成本和国家规定用途资金后,按30%比例拨付区人民政府。拨付区人民政府出让收入的使用,应当符合国家土地出让收支管理的有关规定。

  高新区管委会为主实施土地储备工作的,土地储备资金由高新区负责筹集,出让土地收入扣除土地成本和国家规定用途资金后,全额拨付高新区管委会。拨付高新区管委会出让收入的使用,应当符合国家土地出让收支管理的有关规定。



  第二十六条 土地储备工作人员玩忽职守、滥用职权,或利用职务上的便利,索取、非法收受他人财物的,由所在单位或监察部门给予行政处分;涉嫌触犯刑律的,移交司法机关依法处理。



  第二十七条 各县(市)人民政府可参照本办法的原则,制定本地的国有土地储备实施办法。



  第二十八条 本办法自二○○八年十月一日起施行。

  2001年4月1日市人民政府颁布实施的《石家庄市市区国有土地储备管理暂行规定》(市政府119号令)自本办法施行之日起废止。