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玉林市人民政府印发玉林市关于发展房地产业的若干规定的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-12 21:35:08  浏览:8506   来源:法律资料网
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玉林市人民政府印发玉林市关于发展房地产业的若干规定的通知

广西玉林市人民政府


玉林市人民政府文件
玉政发[2001]60号

玉林市人民政府印发玉林市关于发展房地产业的若干规定的通知


各县(市)区人民政府(管委),市直各委办局:
《玉林市关于发展房地产业的若干规定》已经市人民政府第36次常务会议同意,现印发给你们,请认真贯彻行。
二00一年十二月十八日

玉林市关于发展房地产业的若干规定

为了加快我市房地产业的发展,推进城市化进程,把房地产业培育成为新的经济增长点,特作以下规定。

第一章规划管理

第一条地产开发必须严格执行城市规划,按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第二条加强城市规划区内房屋建设的管理,提高住房建设商品率。
1、城市规划区内所有房屋包括城郊结合部分的房屋建设,都必须经规划部门审批。
2、严格控制城市规划区范围内的私人住宅建设,建制镇以上规划区范围内原则上不再新批土地给私人建房;已取得土地使用权的在建或尚未建设的私人住宅建设必须在2003年底前完成,原有私房改造加固不能超出原来占地面积和建筑面积;城市房屋拆迁补偿以货币补偿方式为主,不另新批土地置换给私人建房。
3、停止审批单位新的集资建房用地规划。对符合房改政策,在1997年12月31日前取得土地使用权单位的职工集资建房,必须严格按照规划要求加强管理。
4、鼓励公寓式住宅小区、组团的开发建设,小区、组团商品房建设规划审批条件可适当放宽,但不准将整体楼幢改为占天占地、垂直分户式住宅。

第二章房地产开发用地

第三条用于房地产开发土地使用权出让,必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件,由土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟订方案,报经有批准权的人民政府批准后,由土地管理部门实施。
第四条 用于商业、旅游、娱乐和商品房建设的土地使用权出让,除个别重点建设项目,经市人民政府批准可采取双方协议方式,协议方式出让土地使用权出让金不得低于按国家规定的最低价,其余必须采取公开拍卖、招标方式。
第五条在新区用于成片开发建设商品房的用地,由政府统一完成开发区的基础设施后,公开拍卖、招标出让给开发企业,所得出让金收入用于开发区基础设施;开发企业申请办理建设项目规划许可证时,市政建设配套费减免30%;用于经济适用房建设的土地使用权实行行政划拨方式,相关经济适用房建设的行政事业性收费减半收取。
鼓励已取得土地使用权但未动工建设的房地产开发企业加快开发建设。凡2000年前取得土地使用权后满2年而未能动工开发建设的,给予宽限到2002年6月30日前组织开发建设;超过此宽限时间还不能开发建设的,从2002年7月1日起征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费,如拒不缴纳土地闲置费的,政府将依法收回同等价值面积的土地使用权,用以抵补土地闲置费;到2002年12月31日止仍不能开发建设的,由人民政府依法无偿收回土地使用权。因不可抗力、或者政府、政府有关部门的行为除外。
第六条旧城区改造建设项目的拆迁安置工作,各级政府协调有关单位做好组织动员,建设行政主管部门和拆迁办公室负责具体实施和管理;房地产开发企业投资承担旧城区改建项目规划全部内容的,项目范围内的国有土地使用权出让金按1元/亩缴交财政外,优惠的部分作为政府对改造区范围规划规定的基础设施和公益事业设施的投入,由开发企业负责按时建设完成;旧城改造申报准建手续时,各项报建费用减半收取。旧城改造项目范围内夹杂的农民集体所有土地,由政府征用为国有土地后,再把土地使用权出让给开发企业。
第七条鼓励城区内生产性企业向外迁往工业园区。凡迁往工业园区企业新建厂址用地的土地使用权出让金按5万元/亩收取。外迁企业原有房地产转让时,如土地使用权是以划拨方式取得的,办理土地使用权出让手续时,政府按国家规定收取土地出让金的40%后,其余留给外迁企业用于新厂房建设;如土地使用权是以出让方式取得的,转让房地产所获收益中的土地收益,除上交5%给财政外,其余全留外迁企业。外迁企业报建费用可减半征收。
第八条鼓励企业以闲置的房地产作价入股、合资、合作方式与开发企业经营房地产。1998年1月1日后取得土地使用权的单位,经规划部门批准建设职工住宅的,可以委托房地产业开发建设,报建费用按经济适用房收取。

第三章房地产开发管理

第九条建立健康的房地产开发秩序。从事房地产开发经营的企业都必须取得国家规定的资质,向工商行政管理部门申请登记,取得营业执照后方能开业。
第十条实行房地产开发项目验收管理制度。房地产开发项目的建设要符合规划要求,项目竣工后,必须报经开发管理主管部门组织有关部门和单位进行综合验收;分期开发的,可以分期进行综合验收;旧城改造建设项目必须坚持先搞基础设施后搞开发建设,项目整体完成后进行验收;凡不经综合验收或综合验收不合格的,不准交付使用,不准进入市场销售。


第十一条新建住宅小区必须严格按规划设计,完成配套基础设施的建设。开发公司要留足小区物业管理与社区服务的用房和建立维修基金;积极推行住宅小区的社区社会化服务与物业专业化管理。

第四章房地产交易

第十二条鼓励农村人口进城置业购房。2002年起,凡在县(市)以上城区购房的农村人口,可以“农转非”办理城市户口,办理户口的收费按常规城市户籍转户收费,不另加城市增容等费用。购买面积60~80平方米房屋的,可以办理农转非户口2人;购买80平方米以上房屋的,可办理农转非户口4人。其子女读书、就业享受城市户口居民同等待遇。
第十三条房地产开发项目优先、及时审批。房地产开发经营的管理以及房地产交易管理的行政事业性收费,必须严格按照国家规定的项目和标准,并且要上墙公示,明白收费,坚决杜绝乱收费的行为。
第十四条积极扶持房地产中介服务行业,努力规范房地产中介服务经营行为。设立中介服务机构时,应经房地产管理部门核准房地产中介服务执业资格证书后,向工商行政管理部门申请登记注册,领取营业执照后可以从事房地产中介服务经营。
第十五条努力推行住宅小区物业管理。凡新建立住宅小区都要实行物业管理;对原有的开发区和单位的住宅小区,有条件的要逐步实行物业管理;物业管理经营行为要规范,实行小区业主管理委员会聘请物业管理公司管理,提高管理质量和水平;积极建立住宅小区的社区服务体系,创造良好的小区居住环境。

第五章附则

第十六条本规定由市房产局负责解释。
第十七条本规定自发布之日起施行。



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论公司司法解散的判断标准——从公司人合性和资合性要素考察

(发表于《商场现代化》2007年第8期,转载请注明出处)


山西圣合律师事务所 王斌周

[摘要]我国新公司法第183条规定了公司僵局情形下的司法解散制度。然而由于缺乏明确的司法解散判断标准,在司法实践中法官自由裁量权过大,易产生判决上的不公。公司僵局危害巨大,通常表现为股东会和董事会僵局。法官在运用司法解散权时,应从公司人合性和资合性要素依次考察公司僵局状态,即判断公司的人合基础是否已完全丧失、公司的法人财产是否处于不断损耗和流失的严重状态。

[关键词]公司僵局 司法解散 人合性 资合性




一、问题的提出


有限责任公司是人资兼合的公司,股东之间良好的协作关系是公司发展进而实现股东利益最大化的重要基础。然而在现实中资本多数决原则的滥用和中小股东退出机制的障碍等问题极易引发公司僵局的出现。我国新公司法第183条规定:“公司经营管理发生严重困难,继续存续会使股东利益受到重大损失,通过其他途径不能解决的,持有公司全部股东表决权百分之十以上的股东,可以请求人民法院解散公司”,此举意味着公司僵局出现后利益受损股东退出机制和司法解散权制度在我国的的建立,解决了新公司法颁布前法院处理诉请解散公司案件无法可依的窘境,体现出公司法对利益受损股东的人文关怀,对我国司法实践具有很强的现实意义。
然而,该规定也存在着司法解散判断标准不明确的严重问题,造成司法实践中法官自由裁量权过大,诸多因素影响下的个人主观臆断容易导致同类型案件出现截然不同的判决,稍有不甚就会引起案件处理上的不公。如在2006年4月上海市第二中级人民法院受理的上海博星基因芯片有限责任公司请求解散上海博华基因芯片技术有限公司案中,法院认定由于公司尚存在打破僵局、改善经营的客观条件,对原告博星公司的诉讼请求不予支持①;2007年3月,北京市宣武区人民法院一审判决在争议股东高某和肖某因公司经营问题发生暴力冲突,后经警方介入方才平息的情况下,仍因公司经营正常,略有盈余,双方互殴造成的矛盾并不能证明公司继续存续会使股东利益遭受重大损失或公司已经陷入僵局,因此驳回原告高某要求解散并清算北京新理念房地产经纪有限公司的诉讼请求②; 而在浙江省高级人民法院2007年1月10日对陈某诉请解散浙江西山泵业有限公司、上海西山泵业有限公司一案的终审判决中认定,两家公司经营管理正常,是董事长大吴事实上单方面控制公司的结果,未能由此化解股东之间的纠缠,公司僵局的持续,无疑会造成各股东因陷入纠纷而遭受重大损失。在无法缓解僵局的情况下,两家公司合计持表决权50%的陈某和小吴请求公司解散有事实依据和法律依据,法院遂支持了陈某和小吴解散公司的诉讼请求[3]。
以上案件引发了我们如下思考:如何判断公司僵局状态存在调和的可能亦或僵局无法缓解?如何正确理解和把握公司法第183条规定的“严重困难”、“重大损失”?当前,一个不可回避的事实是,类似的公司僵局案件在现实中正不断增多,复杂的案情也不断地给法官们提出新的难题,在缺乏统一判断标准的情况下,法官们在审理公司僵局案件时也时常陷入“僵局”之中。
  


二、公司僵局及其危害


公司僵局(Corporation Deadlock)的概念最早出现于1950年美国律师协会公司法委员会起草的《标准商事公司法》(Model Business Corpotation Act )中。根据《布莱克法律词典》的定义,公司僵局是指“公司的活动被一个或多个股东或董事的派系所停滞的状态,因为他们反对公司政策的某个重大方面”。[4]《麦尔廉-韦伯斯特法律词典》则将其界定为“由于股东投票中,拥有同等权利的一些股东之间或股东派别之间意见向左、毫不妥协,而产生的公司董事不能行使职能的停滞状态。”[5]我国有学者认为,所谓公司僵局,是指公司在存续运行中由于股东或董事之间发生分歧或纠纷,彼此不愿妥协而处于僵持状况,导致股东会、董事会等权力或决策机关陷入权利对峙而不能按照法定程序作出决策,从而使公司陷入无法正常运转甚至瘫痪的事实状态[6]。

需要指出,公司僵局多出现在股东人数较少的有限公司当中。对于具有开放性特征的上市公司而言,由于其发行在外的股份为不特定的多数人持有,公司人合性较弱,即使股东间出现分歧也可通过“用脚投票”的方式在市场上抛售股票来维护自身利益,因此在一定程度上防止了公司僵局的发生。而有限公司具有很强的人合性和封闭性特征,由于资本多数决原则以及股东不得抽回出资等固有的制度安排,在股东之间发生利益冲突和博弈时极易造成公司僵局。

公司僵局出现后对公司的危害极大。由于股东之间已经丧失了最起码的信任,人合基础的濒临丧失将使公司的人格形骸化,同时僵局导致了公司运转机制的高度失灵,具体而言,公司僵局会造成如下不同程度的危害:1、股东期待利益难以实现。 股东在加入公司时,享有一种期待权,其有权期待公司的人格及特定的经营特征保持一种持续性,如果公司的人格及特定的经营特征发生根本变化,而导致公司的投资政策、股东间的信任关系等发生重大变更,就会导致股东的期待利益落空[7];2、由于股东之间已丧失诚信,合作的基础破裂,控制股东往往会侵害中小股东的利益,控制股东往往主导公司一切事务,中小股东沦为“出资的囚徒”。在股东股权比例均等的场合,经常的结果是两败俱伤;3、公司的经营管理陷于瘫痪。由于无法有效地做出经营决策,公司治理机构不能引导公司正常地进行经营活动,整个管理必然陷于一种混乱状态,而这非常容易导致公司财产的无谓损耗和流失;4、公司僵局会损害公司债权人诸如银行、供货商等的利益。公司瘫痪时,有关合同无法履行,当公司因陷入僵局被解散时,公司资产严重亏损的,有可能进入破产程序,债权人的债权就难于实现;5、公司发生僵局时,由于公司不能开展正常的业务活动,会导致公司业务的递减、效益下降,公司员工面临失业境地,无心从事工作,对员工人数上有较大规模的公司而言,僵局的发生还蕴含着巨大的不稳定因素,如引发罢工、游行的可能。


三、司法解散的判断标准——从公司人合性和资合性两要素考察

(一)公司僵局外部表现形态
讨论司法解散的判断标准,可从公司僵局的外部表现形态开始入手。公司僵局的外部表现形态可谓形形色色。美国公司法学者罗伯特·W·汉密尔顿曾说:"在公司僵局出现时,多数派很可能利用各种手段来’折磨’少数派,比如罢免他们所担任的带薪的职务,停止支付股利,让他们坐等一年,等等"[8] ;在本文第一部分提到的案例中,还出现了冲突一方抢夺公章及企业营业执照等重要凭证基于甚至涉及人身暴力伤害的做法;美国《标准商事公司法》第97条规定:如果股东能够证明下列情况之一,那么法院可以判决解散:(1)在管理公司事务中,董事陷入僵局,股东又无法打破此僵局,公司因此正遭受或势必遭受不能挽回的损失;(2)董事或控制该公司的管理人员的行为是否带压迫性的或具有欺骗性的;(3)股东在表决时处于僵局,而且至少在包括连续两次年度会议的期间内,没有选出继任者,以代替已满期或在选出其继任者后即将期的董事;(4)公司资产正被滥用或被遭踏。《日本有限公司法》第71条之二规定,下列场合有不得已事由时,持有相当于已发行股份总数十分之一的股东,可请求法院解散公司:一、公司在业务执行上遇到显著的困难,对公司产生不可恢复的损害或损害之虞时;二、公司财产的管理或处分显著失当,危及公司的存立时。此外,股东的诉讼行为本身即表明公司股东之间的协作关系已濒临破灭(因为在理论上僵局还有调解的可能,此时可以理解为人合基础处于一种“准破裂状态”),尤其在中国人强调以和为贵的传统观念中,涉及诉讼更意味着冲突各方僵局的不可调和。

只要稍加审视就会发现,无论在现实当中公司僵局以何种多变的外在形式存在,其当事主体只能是对公司经营管理产生决定性影响的公司股东或董事,且任何形式的僵局都只能导致这样一个结果:股东会议或董事会议的无法正常召集或召集后无法按法定或章程的约定通过有效的决议,这种僵局的持续又可能导致实现股东利益的物质基础——公司财产的不断损耗和流失。美国和日本公司的前述规定给我国立法者提供了有益的借鉴。


(二)司法解散判断标准
毫无疑问,股东会或董事会僵局的出现使公司赖以正常运转的人合和资合基础受到了严重冲击。讨论司法解散的判断标准应依次对公司的人合性和资合性要素进行考察,即判断在各种公司僵局状态下:

1、公司的人合基础是否已完全丧失。

根据社会学理论,人与人的正常交往是建立在一种信任关系的基础之上,“信任为合作的润滑剂,没有任何东西比信任具有更大的实用价值,信任是社会系统的重要润滑剂。它非常有成效,为人们省去了许多麻烦,因为大家都无须去揣摩他人的话的可信程度。”[9]大陆法系的有限公司以人合性为其本质特征,资合性为其外在表现形式。从股东形成设立公司的合意、议定章程、召开股东会、申请设立登记,至公司成立后的管理运营、资本增减、收益分配等事项决议,莫不以股东的“人合”为其基础。从人合性与公司法人人格的关系看,公司的人合基础还直接影响着公司的法人人格,主要表现在:股东协作良好、公司人合基础稳固时,公司具有高效的治理机构和人、财、物各方面良好的运转机制,公司人格健全;在股东出现分歧、公司人合基础松动后公司人格开始形骸化,控制股东手捧资本多数决原则利剑,以其意志操纵公司,中小股东沦为“出资的囚徒”;在股东利益无法调和之时公司人合基础丧失,中小股东可要求公司收购其股权或由控制股东及其同意方受让其股权,若因僵局导致全体股东都无法实现在财产上的期待利益时,解散公司成为公司股东们最好的解脱,此时公司的人格将发生重塑或消灭。

公司僵局形态依据表决原则的不同,可分为:1、基于资本多数决原则产生的股东会僵局。主要表现为公司股东会议无法达到法定或章程约定的资本多数而无法召集或召集后无法通过决议;2、基于人数多数决原则产生的董事会僵局。主要表现为公司董事会无法达到法定或章程约定的人数而无法召集或召集后无法通过决议;3、基于全体一致决原则产生的股东会或董事会僵局。主要表现为在公司章程就特定事项约定了全体股东或董事一致通过决议才能发生效力时,只要有1名董事或股权比例最小的股东不出席会议或行使其否决权,决议就无法通过。值的一提的是,我国新公司法第41条规定的有限公司股东会在不同情况下分别由董事、监事(会)、代表十分之一以上表决权的股东召集和主持的规定,实际上是立法机关所做的一种依次、渐进式的程序意义上的公司僵局救济制度安排。但是,该规定只是在形式上解决了僵局出现后的股东会议召集权问题,在股东间形成实质性利益对抗的情况下,即使有人积极召集,股东仍拒不出席相关会议或在虽出席会议却意见相左,公司僵局仍无法得到有效解决。至于董事会僵局,在理论上虽有由股东会议解决的途径可以选择,但在股东利益至上、股东会中心主义支配下的中国有限公司中,公司董事的真正定义只能是股东利益的自然人代表或直接就是股东本人,而董事会僵局的出现则往往意味着更为糟糕的股东会僵局的开始。

唐山市人民政府办公厅关于印发《唐山市创业孵化基地认定和管理办法》的通知

河北省唐山市人民政府办公厅


唐山市人民政府办公厅关于印发《唐山市创业孵化基地认定和管理办法》的通知

唐政办〔2010〕80号


各县(市)、区人民政府,各开发区(园区、管理区、工业区)管委会,市政府有关部门,市直有关单位:

《唐山市创业孵化基地认定和管理办法》已经市政府同意,现印发给你们,请遵照执行。


二〇一〇年十二月十五日


唐山市创业孵化基地认定和管理办法

第一条 为贯彻落实《唐山市委、唐山市人民政府关于开展全民创业行动、创建创业型城市的意见》(唐字[2009]50号)文件精神,促进以创业带动就业,培育、规范、引导、扶持创业孵化基地(以下简称“孵化基地”)的建设和健康有序发展,特制定本办法。
第二条 孵化基地是指经认定的为创业者提供生产、管理经营所需场地并免费提供创业指导、融资服务、管理咨询、人才培训、技术创新、事务代理、法律援助等服务的实体。
第三条 市级孵化基地的认定由市人力资源和社会保障局会同市工业和信息化局、市财政局实施,各县(市)区孵化基地的认定由同级人社部门会同工信、财政等相关部门实施。
第四条 孵化基地建设要与地方的产业发展、城市建设和社会发展相结合,科学规划、合理布局;积极培育和支持科技型、劳动密集型、农副产品加工型、资源综合利用型、出口创汇型、商贸流通型等小企业的发展。
第五条 孵化基地建设要坚持政府扶持、市场化运作的原则,充分挖掘社会资源,有效利用城乡各类园区、闲置场地、厂房、校舍、楼宇等适合聚集创业的场所,通过政府出资、社会力量投资、多元化投资等多种形式,为创业者和小企业提供生产、经营场地支持。
第六条 孵化基地建设要与社会化服务相配套,在完善基础设施的同时,发挥基地的综合孵化作用,增强服务手段,提高服务功能,为孵化对象提供便捷、优质、高效的创业服务。
第七条 孵化基地具有下列功能:
(一)提供生产经营场地和基本办公条件。
(二)协助孵化对象办理开业手续。
(三)创业项目的开发和对接,引进融资服务。
(四)提供法律、会计、审计、评估、专利、企业管理、战略设计、市场策划、国际营销等咨询服务。
(五)协调相关部门,帮助孵化对象享受省、市鼓励创业优惠政策和其他扶持措施。
(六)开展免费创业指导、创业培训和企业管理业务培训。
第八条 孵化基地应当符合下列标准和条件:
(一)申请建设孵化基地的单位应具有独立法人资格,有固定的办公场所和健全的财务制度,有相应专业知识和技能的服务管理人员。
(二)孵化生产、加工型企业的厂房面积4000平方米以上;孵化贸易、服务类企业的场地面积400平方米以上;有相应的道路、供电、供水、消防、通讯、网络等基础配套设施。
(三)孵化基地入驻个体工商户或企业不少于20家,安置从业人员不少于100人。
(四)孵化基地有良好发展前景,具有连续滚动孵化的功能。
第九条 进入孵化基地的企业应当具备以下条件:
(一)企业注册地及办公经营场所须在孵化基地内,企业产权明晰,自主经营,自负盈亏。
(二)申请进入孵化基地的企业或个体工商户成立时间不到2年。
(三)在孵化基地孵化的时间一般为不超过2年。
(四)企业注册资金一般不得超过200万元。
第十条 申报单位向企业注册地人社部门提出申请,并提供以下材料:
(一)《唐山市创业孵化基地认定申请表》。
(二)孵化基地可行性报告(基地建设基本情况、创业服务情况、进驻企业情况、经济和社会效益等)。
(三)相关证明文件:企业或事业法人执照副本原件及复印件;法定代表人身份证原件及复印件。
第十一条 人力资源和社会保障部门会同相关部门进行审查,对符合条件的孵化基地予以认定。
第十二条 对被认定的孵化基地,颁发创业孵化基地牌匾。
第十三条 经认定的孵化基地享受的以下扶持政策:
(一)对符合条件的孵化基地,可根据基地建设规模和吸纳创业就业情况,给予适当补贴。
(二)各级国土、规划、财政、国资、工商、住房和城乡建设、税务、城管、工业和信息化、人力资源和社会保障等相关部门要对孵化基地实行相对倾斜政策,优先帮助办理报批手续,优先安排土地使用,免收城市基础设施配套费。
(三)孵化基地开展创业培训或技能培训的,按就业资金管理规定申请创业培训补贴或技能培训补贴。
(四)对在创业促就业工作中做出突出贡献的孵化基地给予相应表彰和奖励。
第十四条 孵化对象享受的扶持政策:
(一)符合条件的自主创业人员,可申请小额担保贷款;符合条件的劳动密集型小企业可申请最高限额200万元的贷款,贷款期限不超过两年,具体贴息办法按现行政策执行。
(二)对持有《就业失业登记证》的登记失业人员创办企业或从事个体经营的,按有关规定减免营业税、城市建设维护费、教育费附加和个人所得税;自其在工商部门首次注册之日起,3年内免收属于管理类、登记类和证照类的各项行政事业性收费。
(三)对孵化对象吸纳符合认定条件的“4050”人员、零就业家庭成员、城镇低保家庭成员、残疾人和失地又失业的农民家庭成员五类特殊就业困难人员的,按规定给予岗位补贴。
(四)对孵化对象招用就业困难人员,与之签订一年以上劳动合同并缴纳社会保险费的,按规定给予社会保险补贴。
(五)对登记失业的高校毕业生在择业期内自主创业并稳定经营6个月以上的,从当地就业专项资金中给予每人不超过3000元的一次性创业补助。
(六)对进入孵化基地的自主创业者,正常经营一年以上,可在第一年享受免交租金、在第二至三年享受租金减半的优惠政策。
第十五条 市人力资源和社会保障、工业和信息化、财政等部门对孵化基地进行指导监督。
第十六条 孵化基地采取动态管理机制,对已认定的孵化基地每年进行一次复查。对不符合孵化基地标准和条件的,将取消其孵化基地资格,收回创业孵化基地牌匾,不再享受相关扶持政策。
第十七条 本办法自发布之日起施行。