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关于进一步加快我省旅游业发展的决议

作者:法律资料网 时间:2024-07-05 02:54:42  浏览:8787   来源:法律资料网
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关于进一步加快我省旅游业发展的决议

河南省人大常委会


关于进一步加快我省旅游业发展的决议


  河南省人民代表大会常务委员会关于进一步加快我省旅游业(2005年5月26日河南省第十届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过)

  发展的决议

  河南省第十届人大常委会第十六次会议听取并审议了河南省人民政府《关于河南旅游业发展情况的报告》,对近几年来我省旅游业发展所取得的成绩给予了充分肯定。会议指出,我省是旅游资源大省,发展条件优越,市场前景广阔,但目前旅游业的发展现状与我省旅游资源大省的地位和国民经济发展的要求还不相适应。会议要求,我省旅游业的发展要以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,坚持以人为本,全面落实科学发展观,抓住机遇,深化改革,尽快把旅游业培育成支柱产业,努力实现我省由旅游资源大省向旅游经济强省的跨越,为全面建设小康社会、奋力实现中原崛起

  和构建社会主义和谐社会

  做出更大的贡献。

  一、转变观念,进一步提高对旅游业地位的认识。旅游业作为国民经济发展的重要组成部分,是关联度高、带动性强的综合性经济产业,对一个地区的经济社会发展和对外开放起着非常重要的促进作用。加快旅游业发展有利于促进经济社会协调发展,有利于实现人与自然和谐共处,有利于加快产业结构调整。各级政府要充分认识新形势下发展旅游业的重大意义,切实加强领导,结合本地旅游资源优势和特色,采取得力措施,加大投入力度,加强旅游基础设施建设,完善配套设施,促进旅游业健康快速发展。

  二、深化改革,加强管理,加快旅游业发展步伐。旅游业的持续健康发展,要建立科学合理、运转高效、协调有力的旅游管理体制。目前,旅游管理体制和旅游企业经营机制方面存在的问题,是制约我省旅游业进一步发展的重要因素。各级政府要根据本地实际情况,深化改革,加强协调,进一步加大旅游行业管理力度,调动方方面面的积极性,形成合力,

  确保旅游业快速发展。要积极支持引导旅游景区(点)、旅游企业实施产权制度和经营机制改革,引进先进管理模式和经营理念,创新思路、搞活经营。要积极拓宽融资渠道,鼓励引导各种社会资金的投入,积极推进旅游业发展。要加强行业协会建设,搞好行业自律。

  三、整合资源,努力提高我省旅游业的综合竞争力。各级政府要认真贯彻落实科学发展观,加快制定本地旅游发展规划。按照旅游资源开发与生态环境保护、

  文化遗产保护

  相结合的原则,科学规划,合理开发,严格保护,保障旅游业的可持续发展。各地要充分利用各自优势,大力发展文化旅游、山水生态旅游、红色旅游等特色旅游。要建立灵活的价格机制,不断拓展旅游市场。要加强区域合作,打破地域界限,努力营造我省开放型的旅游大市场。要提升传统精品景区(点)的品位,增强精品旅游线路的辐射带动作用,积极培育新的旅游精品,着力打造世界知名旅游品牌。要积极研制特色旅游商品,开发特色文化娱乐节目,根据需要建设旅游商品市场和娱乐场所,满足旅游购物和娱乐需要,拉长旅游产业化链条,提高旅游产业化水平。要鼓励引导我省旅游企业与国内外知名企业联手,优化组合,培育大型旅游骨干企业和企业集团,促进旅游企业的规模化、集约化经营。要积极采取多种形式,充分利用现代化传媒手段,加大宣传促销力度,全面宣传河南旅游,提升河南旅游的知名度,增强河南旅游在国内外的影响力。

  四、优化环境,依法保障旅游业的健康发展。各级政府要认真贯彻执行国家有关法律法规和《河南省旅游管理条例》,省政府及有关部门要制定完善配套规章制度和行业管理办法,依法行政。各级人大要加强对旅游法律法规贯彻执行情况的监督,支持旅游业的发展。各旅游景区(点)和旅游企业要进一步增强法治意识和诚信观念,合法经营。

  工商、公安、旅游、质监等部门要加强旅游市场监管力度,依法打击无证经营、强买强卖、价格欺诈等违法行为,全面规范旅游市场,大力优化旅游环境,切实维护广大旅游者的合法权益。各级政府要高度重视并切实做好旅游安全工作。要认真做好旅游管理服务的人才培养和技术培训工作,全面提高旅游管理水平和服务质量,促进我省旅游业的持续健康快速发展。

  河南省人民代表大会常务委员会

  公告第五十三号

  《河南省历史文化名城保护条例》已经河南省第十届人民代表大会常务委员会第十八次会议于2005年7月30日审议通过,现予公布,自2005年10月1日起施行。

  河南省人民代表大会常务委员会

  二○○五年七月三十日

  河南省历史文化名城保护条例

  (2005年7月30日河南省第十届人民代表大会

  常务委员会第十八次会议通过)

  第一条为了加强历史文化名城的保护,根据《中华人民共和国文物保护法》、《中华人民共和国城市规划法》等有关法律、法规,结合本省实际,制定本条例。

  第二条本条例适用于本省行政区域内历史文化名城的保护、规划、建设、管理。

  第三条本条例所称历史文化名城,是指由国务院核定公布的保存文物特别丰富并且具有重大历史价值或者革命纪念意义的城市。

  第四条各级人民政府负责保护本行政区域内的历史文化名城,并把保护工作纳入国民经济和社会发展计划,将保护经费列入财政预算。

  鼓励和支持社会各界以捐赠、资助等方式参与历史文化名城的保护工作。

  第五条历史文化名城的保护应当坚持科学规划、突出重点、有效保护、合理利用、加强管理的原则,正确处理保护与建设的关系。

  第六条历史文化名城所在地的人民政府及其有关部门应当利用历史遗存和革命遗迹进行爱国主义和革命传统教育,增强公民爱护历史文化名城、保护人文与自然资源的意识,提高城市的文明程度。

  第七条历史文化名城所在地的城市规划行政主管部门和文物行政主管部门依据各自职责,负责历史文化名城的规划、保护、管理和监督工作。

  发展和改革、财政、旅游、交通、环保、公安、消防等有关部门应当依据各自的职责,共同做好历史文化名城的保护工作。

  第八条任何单位和个人都有保护历史文化名城的义务,有权劝阻、制止、检举破坏历史文化名城的行为。

  各级人民政府和有关部门对在历史文化名城保护工作中做出突出贡献的单位和个人给予表彰或者奖励。

  第九条历史文化名城所在地的人民政府应当及时组织编制历史文化名城保护规划,经同级人民代表大会或者其常务委员会审查同意后,按照批准程序报批。

  第十条历史文化名城保护规划应当包括:保护的总体目标、保护内容、保护范围、保护标准、保护规划的实施保障措施等。

  第十一条编制历史文化名城保护规划应当符合以下要求:

  (一)保持和延续历史文化名城的格局、风貌特征,保护文物古迹,继承传统文化;

  (二)根据历史文化遗存的性质、形态、分布和空间环境等特点,确定保护原则和工作重点,保护和利用人文资源;

  (三)对于具有传统风貌的商业区、手工业区、民居以及其他古迹区整体规划保护;

  (四)保护重要革命遗址,弘扬革命传统;

  (五)历史文化名城保护与经济、社会发展和人文、生态环境相协调。

  第十二条编制历史文化名城保护规划,应当进行科学论证,并广泛征求有关部门、专家学者和社会公众的意见。

  第十三条对历史文化名城保护规划中确定的重点保护区、传统风貌协调区、重点保护建筑物,应当由城市规划行政主管部门会同文物行政主管部门编制出详细规划,合理确定规划的主要控制指标,并由城市规划行政主管部门设立标志,标明保护范围。

  历史文化名城重点保护区和传统风貌协调区的详细规划,由省城市规划行政主管部门征得省文物行政主管部门同意后审批。

  第十四条历史文化名城所在地的人民政府可以根据当地实际情况,对保护规划进行适当调整,并按原批准程序报批。属重大调整的,报批前须经同级人民代表大会或者其常务委员会审查同意。

  第十五条经批准的历史文化名城保护规划、重点保护区和传统风貌协调区的详细规划,所在地的人民政府应当及时予以公布。

  第十六条历史文化名城城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合历史文化名城保护规划。

  第十七条未经省城市规划行政主管部门和省文物行政主管部门依法审查同意,历史文化名城所在地不得擅自拓宽保护规划范围内的道路或者进行旧城改造,不得在重点保护区和传统风貌协调区内安排建设项目。

  第十八条历史文化名城的新区建设和旧城改造,应当符合保护规划要求,不得破坏历史文化名城的传统风貌和格局。

  第十九条历史文化名城保护规划确定保护的建筑物、构筑物,确需整修的,应当原样整修,文物行政主管部门应当加强指导和监督。在传统风貌协调区内进行的建设项目,其布局、性质、高度、体量、造型、色彩和建筑密度等,必须与名城景观、风貌相协调。其规划或者设计方案应当报省城市规划行政主管部门和省文物行政主管部门依法审查同意。

  第二十条任何单位和个人不得有下列损害历史文化名城的行为:

  (一)损坏或者拆毁保护规划确定保护的建筑物、构筑物及其他设施;

  (二)进行危及文物古迹、革命遗址安全的建设或者爆破、挖砂、取土等活动;

  (三)改变地形地貌,对历史文化名城保护构成危害;

  (四)擅自占用或者破坏保护规划确定保留的绿地、河流水系、道路等;

  (五)在历史文化名城重点保护区内违章搭建各种建筑物、构筑物;

  (六)其他对历史文化名城保护构成破坏的活动。

  第二十一条历史文化名城所在地的城市规划行政主管部门和文物行政主管部门应当依法建立健全档案制度,收集、整理、保管有关城市变迁、历史沿革等资料。

  第二十二条对历史文化名城的环境造成严重污染、危及文物安全或者破坏历史文化名城风貌和景观的单位,当地人民政府应当依法责令其限期治理、关闭或者搬迁。

  第二十三条历史文化名城所在地的城市规划行政主管部门应当会同文物行政主管部门对历史文化名城保护工作进行监督检查,及时纠正和处理违反本条例的行为;对严重违反保护规划的情况,应当向同级人民政府和上级主管部门报告。

  第二十四条历史文化名城所在地的人民政府应当定期将历史文化名城保护工作情况向同级人民代表大会常务委员会报告并接受监督。

  第二十五条违反本条例规定,城市规划、文物保护及其他有关法律、法规有行政处罚规定的,从其规定。

  第二十六条违反本条例规定,历史文化名城所在地的人民政府或者其有关部门擅自改变或者不执行历史文化名城保护规划,造成重大损失或者严重后果的,对主管人员和直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第二十七条有本条例第二十条第(一)项规定行为、不涉及文物的,由城市规划行政主管部门责令其停止损害,限期改正,并可处一万元以上五万元以下的罚款。造成损失的,应当赔偿损失。

  有本条例第二十条第(二)项规定行为的,由文物行政主管部门责令其停止违法行为,限期采取补救措施,并依法处罚。

  有本条例第二十条第(三)项规定行为的,由城市规划行政主管部门责令其停止违法行为,限期采取补救措施,并可处五千元以上二万元以下的罚款。

  有本条例第二十条第(四)、(五)、(六)项规定行为的,由城市规划行政主管部门或者有关行政主管部门责令其停止违法行为,限期改正,并依法处罚。

  第二十八条城市规划、文物行政主管部门及其他有关部门的工作人员在历史文化名城的保护工作中有下列行为之一的,由其所在单位或上级主管部门责令改正或者给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)不按规定进行保护规划的编制、申报、审查的;

  (二)不按保护规划组织实施保护,致使历史实物遗存、传统风貌遭受破坏的;

  (三)有其他滥用职权、玩忽职守和徇私舞弊行为的。

  第二十九条本条例施行前省人民政府批准公布的省级历史文化名城的保护工作,参照本条例执行。

  第三十条本条例自2005年10月1日起施行。

  河南省人民代表大会常务委员会



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国家商检局检务鉴定司关于修订《种类表》有关问题的通知

国家商检局检务鉴定司


国家商检局检务鉴定司关于修订《种类表》有关问题的通知


(检务函〔1997〕039号 一九九七年七月二十三日)

各直属商检局:

  根据海关总署1997年版《海关统计商品目录》的变化情况,国家商检局对现

行《种类表》H.S编码、品名及计量单位进行了修订,编制了“1997年版《种类表》

修订部分H.S编码转换对照表”(参见附件),现将该表印发你们,并就有关问题通

知如下:

  1.此次修订《种类表》,是根据《海关统计商品目录》的变化情况,对现行《种类表》的H.S编码、品名及计量单位做相应改变,商品范围未发生变化。各地商检

机构自今年8月1日起,按修订后的《种类表》受理报验、进行统计和检验管理。

  2.此次修订的《种类表》不再印制,以远程通讯方式将《种类表》数据库传送各直属商检局。请各直属商检局自文到之日起3日内,用远程通讯从国家商检局统计

处计算机中自取,《种类表》文件名为97ZLB.LZH。《种类表》数据库中字段FLAG1标注“*”,表示该商品在1996年版基础上对H.S编码和品名已作修改或属新增商品;

FLAG2标注“*”,表示该商品只是计量单位改变,编码和品名未改变。

  3.修订后的《种类表》H.S编码由2050个增至2109个,其中进口由835个(含“成套设备”)增至843个,出口由1614个增至1670个。

  4.请各地商检机构做好与当地海关的协调工作,并注意做好对外贸单位的宣传解释工作,以使修订后《种类表》的检验、监管工作得到落实。

  附件:1997年版《种类表》修订部分H.S编码转换对照表

附件:

        1997年版《种类表》修订部分H.S编码转换对照表

 ────────────────────────────────      

  1997                 1996

  商品编号    计量单位 检验别  商品编号    计量单位

 ────────────────────────────────

  0203.1110   公斤     B   0203.1100   公斤

  0203.1190   公斤     B

        

  0203.2110   公斤     B   0203.2100   公斤

  0203.2190   公斤     B

        

  0207.3510   公斤     B   0207.3500   公斤

  0207.3520   公斤     B

  0207.3530   公斤     B

        

  0207.3610   公斤     B   0207.3600   公斤

  0207.3620   公斤     B

  0207.3630   公斤     B

        

  0208.1010   公斤     B   0208.1000   公斤

  0208.1020   公斤     B

  0208.1090   公斤     B

  0306.1410   公斤     B    0306.1400   公斤

  0306.1490   公斤     B

  0306.1911   公斤     B    0306.1900   公斤

  0306.1919   公斤     B

  0306.1990   公斤     B

  0306.2492   公斤     B    0306.2499   公斤

  0306.2499   公斤     B

  0410.0030   公斤     B    0410.0090   公斤

  0410.0090   公斤     B

  0709.5110   公斤     B    0709.5100   公斤

  0709.5190   公斤     B

  0710.8010   公斤     B    0710.8000   公斤

  0710.8090   公斤     B

  0711.9031   公斤     B    0711.9020   公斤

  0711.9032   公斤     B  ex 0711.9019   公斤

  0711.9033   公斤     B    0711.9011   公斤

  0711.9039   公斤     B  ex 0711. 9019   公斤

                   ex 0711.9090   公斤

  0711.9091   公斤     B  ex 0711.9019   公斤

  0711.9099   公斤     B  ex 0711.9090   公斤

  0713.9010   公斤     B    0713.9000   公斤

  0713.9090   公斤     B

  0802.4010   公斤     B    0802.4000   公斤

  0802.4090   公斤     B

  0802.9041   公斤     B   0802.9090   公斤

  0802.9049   公斤     B

  0802.9090   公斤     B

  0805.2010   公斤     B   0805.2000   公斤

  0805.2090   公斤     B

  0808.2012   公斤     B   0808.2011   公斤

  0808.2013   公斤     B

  0811.9010   公斤     B   0811.9000   公斤

  0811.9090   公斤     B

  0902.3020   公斤     B   0902.3090   公斤

  0902. 3090   公斤     B

  0902.4020   公斤     B   0902.4090   公斤

  0902,4090   公斤     B

  1001.9010   公斤    AB   1001.9000   公斤

  1001.9090   公斤    AB

  1003.0010   公斤     A   1003.0000   公斤

  1003.0090   公斤     A

  1006.1010   公斤     B   1006.1000   公斤

  1006.1090   公斤     B

  1007.0010   公斤     B   1007.0000   公斤

  1007.0090   公斤     B

  1008.9010   公斤     B   1008.9000   公斤

  1008.9090   公斤     B

  1201.0010   公斤    AB   1201.0000   公斤

  1201.0090   公斤    AB

  1202.1010   公斤     B   1202.1000    公斤

  1202.1090   公斤     B

  1205.0010   公斤     B    1205.0000   公斤

  1205.0090   公斤     B

  1206.0010   公斤     B    1206.0000   公斤

  1206.0090   公斤     B

  1207.9910   公斤     B    1207.9900   公斤

  1207.9990   公斤     B

  1211.1010   公斤     B    1211.1000   公斤

  1211.1090   公斤     B

  1211.2091   公斤     B    1211.2090   公斤

  1211.2090   公斤     B

  1604.1910   公斤     B    1604.1900   公斤

  1604.1990   公斤     B

  1605.4011   公斤     B    1605.4000   公斤

  1605.4019   公斤     B

  1605.4090   公斤     B

  2005.9031   公斤     B    2005.9030   公斤

  2005.9039   公斤     B

  2106.9030   公斤     B    3004.9055   公斤

  2304.0010   公斤     B    2304.0000   公斤

  2304.0090   公斤     B

  2504.1010   公斤     B    2504.1000   公斤

  2504.1090   公斤     B

  2849.9020   公斤     B    2849.9090   公斤

  2849.9090   公斤     B

  6110.1010   件/公斤    B            件

  6110.1020   件/公斤    B            件

  6201.1100   件/公斤    B            件

  6210.1210   件/公斤    B            件

  6201.1310   件/公斤    B            件

  6201.9210   件/公斤    B            件

  6201.9310   件/公斤    B            件

  6202.1100   件/公斤    B            件

  6202.1210   件/公斤    B            件

  6202.1310   件/公斤    B            件

  6202.9210   件/公斤    B            件

  6202.9310   件/公斤    B            件

  6203.1100   套/公斤    B            套

  6203.2200   套/公斤    B            套

  6203.2300   套/公斤    B            套

  6203.2910   套/公斤    B            套

  6203.3100   件/公斤    B            件

  6203.3200   件/公斤    B            件

  6203.3300   件/公斤    B            件

  6203.3910   件/公斤    B            件

  6203.3990   件/公斤    B            件

  6203.4100   条/公斤    B            条

  6203.4210   条/公斤    B    6203.4200   条

  6203.4290   条/公斤    B

  6203.4310   条/公斤    B    6203.4300   条

  6203.4390   条/公斤    B

  6203.4910   条/公斤    B    6203.4900   条

  6203.4990   条/公斤    B

  6204.1100   套/公斤    B            套

  6204.2200   套/公斤    B            套

  6204.2300   套/公斤    B            套

  6204.2910   套/公斤    B            套

  6204.3100   件/公斤    B            件

  6204.3200   件/公斤    B            件

  6204.3300   件/公斤    B            件

  6204.3910   件/公斤    B            件

  6204.3990   件/公斤    B            件

  6204.4100   件/公斤    B            件

  6204.4200   件/公斤    B            件

  6204.4300   件/公斤    B            件

  6204.4910   件/公斤    B            件

  6204.5100   件/公斤    B            件

  6204.5200   件/公斤    B            件

  6204.5300   件/公斤    B            件

  6204.5910   件/公斤    B            件

  6204.6100   条/公斤    B            条

  6204.6200   条/公斤    B            条

  6204.6300   条/公斤    B            条

  6204.6900   条/公斤    B            条

  6205.1000   件/公斤    B            件

  6205.2000   件/公斤    B            件

  6205.3000   件/公斤    B            件

  6205.9010   件/公斤    B            件

  6205.9090   件/公斤    B            件

  6206.1000   件/公斤    B            件

  6206.2000   件/公斤    B            件

  6206.3000   件/公斤    B            件

  6206.4000   件/公斤    B            件

  6206.9000   件/公斤    B            件

  6207.2200   件(套)/公斤 B           件(套)

  6207.2910   件(套)/公斤 B           件(套)

  6208.2200   件(套)/公斤 B           件(套)

  6208.2910   件(套)/公斤 B           件(套)

  8110.0020   公斤     B    8110.0010   公斤

  8110.0030   公斤     B

  8203.2000   公斤/把   B           公斤

  8204.1100   公斤/把   B           公斤

  8204.1200   公斤/把   B           公斤

  8204.2000   公斤/套   B           公斤

  8205.7000   公斤/个   B           公斤

  8207.5010   公斤/件   B           公斤

  8207.5090   公斤/件   B           公斤

  8207.7000   公斤/件   B           公斤

  8207.8000   公斤/件   B           公斤

  8301.1000   公斤/把   B           公斤

  8301.3000   公斤/个   B           公斤

  8301.4000   公斤/个   B           公斤

  8418.1020    台    AB    8418.1090   台

  8418.1030    台    AB

  8418.2110   台     AB    8418.2100   台

  8418.2120   台

  8418.2130   台

  8456.3010   台     B     8456.3000   台

  8456.3090   台     B

  8521.9010   台     A     8521.9000   台

  8521.9090   台     A

  8525.2022   台     AB    8525.2021   台

                ex    8525.2029    台

  8712.0020   辆     B     8712.0011   辆

  8712.0030   辆     B     8712.0012   辆

  8712.0041   辆     B

  8712.0049   辆     B

  8712.0081   辆     B     8712.0019   辆

  8512.0089   辆     B

  9028.3010   个     B     9028.3000   个

  9028.3090   个     B

  9405.1000 公斤/个    B             公斤

  9405.2000 公斤/台    B             公斤





房屋买卖合同,是指当事人双方约定,一方交付房屋并移转房屋所有权于他方,他方受领房屋并支付价金的合同。其中负转移房屋所有权义务的一方当事人称为房屋出卖人,负给付价金义务的他方当事人称为房屋买受人。
房屋买卖合同和其他合同的共同之处就是他们都是诺成、双务、有偿合同。不同之处在于,房屋买卖合同的标的物是不动产,有其特殊性,其所有权转移必须办理登记手续。不办理登记手续,所有权不发生转移,不能对抗第三人。房屋买卖合同的订立和履行,不仅要遵守《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等的规定,还应当受《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等的规范和管理。
实践中房屋买卖纠纷时有发生。但不是所有的房屋买卖合同都是有效的,那么,实践中哪些房屋买卖合同为无效的呢?这就要说一下合同的效力,合同的效力又称合同的法律效力,是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人的强制力。依法成立的合同在法律上产生既定力和约束力,无效合同不产生法律效力。《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第四十四条第一款规定:“依法成立的合同,自成立时生效。”《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定:“民事法律行为应当具备下列条件:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律或者社会公共利益。”这是《民法通则》规定的有效合同标准。判断一个合同是否具有法律效力,应主要依据上述《中华人民共和国民法通则》所规定的条件,当事人签订合同时同时具备上述条件,便确认合同有效。反之便为无效合同。
审判实践中房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、面积、原承租户的利益等多种问题,但都离不开买卖合同的有效性问题。那么,究竟实践中哪些房屋买卖合同属无效合同呢?
一、买卖未依法登记领取权属证书的房地产的合同效力。
现实生活中,随着国家城镇化建设的不断落实、推进,大批城乡的居民购买了新房,也造成未依法登记领取权属证书的房屋买卖合同时有发生,近些年还成上升趋势,究竟这种房屋买卖合同能否有效呢?《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项已做了明确的规定,未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。这是因为房屋是以依法登记为要件,未经登记领取权属证书的房屋即未确定房屋所有人,未确定房屋所有人的房屋,即不以能产生合法的房屋出卖人,所以,未依法登记领取权属证书的房屋,当然不具备转让的主体资格,即:买卖未依法登记领取权属证书的房屋买卖合同,违反法律、法规的禁止性规定,为无效合同。
二、未经其他共有人同意,部分共有人出售共有房屋的房屋买卖合同效力及处理问题。
法律规定房屋买卖合同中,出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为一般无效。
房屋的产权为数人共有的,出卖时必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时,还需提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为一般认定无效。这一点在《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(四)项中,以作出了明确规定,即:共有房地产,未经其他共有人书面同意的,不得转让。但是,审判实践中如何理解一方未经对方同意出售夫妻共同所有房屋的效力问题,笔者认为,应根据个案案情区别对待。也就是说登记于一方名下的夫妻共同所有的房屋,一方未经另一方同意将该房屋出售,第三人善意购买、支付合理价款并办理登记手续,另一方主张房屋买卖合同无效,要求追回该房屋的,人民法院不予支持。但该房屋属于家庭共同生活居住需要的除外。此案夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失的,离婚时另一方有权请求赔偿损失。相反,存在是第三人恶意取得的,另一方主张合同无效,要求追回该房屋的,人民法院应予支持。
三、关于被有权国家机关采取查封等强制措施的房屋买卖合同效力及处理问题。
出卖人转让的房屋被有权国家机关采取了查封等强制措施,买受人要求继续履行的,如何处理?根据司法实践和本人办案经验,对于此类房屋审判实践中一般分以下几种情况处理:
1.有权国家机关对房屋采取查封等强制措施后,产权人转让房屋的,属于无权处分行为,由此签订的房屋买卖合同为效力待定的合同,在相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让,或者一审法庭辩论终结前强制措施已经解除的,应当认定合同有效,买受人要求继续履行,应予支持。
2.房屋买卖合同签订后,有权国家机关对房屋采取查封等强制措施的,不影响房屋买卖合同的效力。
(1)如果属于法院对出卖人名下的房屋进行查封的,买受人已经支付全部价款并实际占有房屋,但未办理过户登记手续的,买受人对此没有过错,依据最高人民法院《民事执行中查封、扣押、冻结规定》第17条之规定,符合解除查封条件,买受人向查封法院申请解封的,法院应当予以解封。买受人要求继续履行房屋买卖合同的,应予支持。
(2)如果不符合法定解除强制措施条件的,该强制措施导致出卖人无法将房屋交付或过户登记给买受人的,构成合同履行不能,买受人要求继续履行合同,交付房屋或办理房屋过户登记手续的,应当向买受人行使释明权,告知买受人有权解除合同,并要求出卖人承担合同履行不能的违约责任,买受人变更诉讼请求的,予以支持,买受人坚持原诉讼请求的,应予驳回。
(3)如果该强制措施是以买受人为执行对象的,买受人依据合同约定主张继续履行合同办理房屋过户登记手续的,可予支持。有权国家机关对房屋采取的强制措施未依法进行公示的,不得对抗善意买受人。
四、关于商品房欲售合同纠纷有关问题的处理。
1、宣判实践中出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是发生诉讼时房屋已经属于现房销售状况,此时对当事人以未取得预售许可证为由主张合同无效纠纷如何处理和认定。笔者认为,人民法院应根据案情区别对待是否支持。因为审判实践中人民法院是否支持,应以在起诉前是否已依法取得商品房预售许可证明为要件,取得了人民法院在审理中予以支持,反之不予支持。
2、《合同法》及相关司法解释出台后,对当事人以未取得预售许可证明为由,基于《中华人民共和国城市房地产管理法》以及最高人民法院此前关于商品房买卖合同司法解释相关规定主张合同无效的纠纷,应当如何处理。
对于无证预售问题,过去一般按照《城市房地产管理法》的有关规定,认为开发商在未获得《商品房预售许可证》的情况下预售商品房,是一种违反法律和国务院行政法规强制规定的行为,应当确认合同无效。《合同法》及相关司法解释出台后仍然遵守了这一法则,“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效。”
五、关于合作建房产生的纠纷,诸如约定提供土地的一方当事人未能出让取得约定的地块,双方当事人均不具备相应的房地产开发企业资质等,实践中有何新的问题出现,应当如何应对。
当事人双方均不具备房地产开发经营资质的,应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的,应当认定合同有效。
合作建房系房地产合作开发的通俗称谓,其直接的目的在于整合资源,促进土地、资金和资质三个要素的有效配置。合作开发的典型特征是共同投资,共享利润,共担风险。合作开发蕴含的法律关系极为复杂,但我国目前尚无合作开发的专门立法,其市场运作缺少法律的支撑和规范。在法律法规欠缺的情况下,必须合理创设“当事人自己的法律”——合同,以预防纠纷和诉讼。
六、关于一房数卖,房屋连环买卖且均未办理产权变更手续等引发的各买卖合同效力的认定以及后续问题的处理。
一房数卖是指出卖人先后或同时以数个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给数个不同的买受人,房屋买卖合同一经双方合意签订即生效,过户登记属于房屋买卖合同的履行范畴。但我国《物权法》又规定,不动产的移转以登记作为法定要件。也就是说出卖人与多个买受人签定房屋买卖合同,但均未办理产权变更手续,所有合同均应认定为有效,如多个买受人同时要求取得房屋所有权的,应当由先行签定合同的买受人取得房屋产权的权属,由出卖人对其它买受人承担违约及其它法律责任(如合同诈骗刑事责任)。
综上所述,只是笔者自己的一点粗浅认识,有不当之处还请大家多批评指正。

黑龙江省九三农垦法院 刘顺涛

二0一三年五月六日